Kütahya Satılık Daireler

• Yatırımım ne kadar sürede bana geri dönecek?
• Yatırımım değerlenecek mi?

Kütahya'da 170.000 TL'ye satın aldığınız bir daireden aylık 1.000 TL gelir elde edebilirsiniz. Bu da yatırımınızı yaklaşık 14 yılda geri almanız demek. Tabi bu 14 yıl içerisinde elinizdeki gayrimenkulun ne kadar değer kazanacağını daha hesaplamadık bile. Çok değil, sadece iki sene önce fiyatı 300.000 TL olan daireler şu an 450.000 TL bedellerle satılıyor.

Peki diğer şehirlerde durum nasıl? Diğer şehirlerde yatırımı amorti etmek 30 seneyi bulabiliyor. Üstelik de doymuş kentlerde (İstanbul, Bursa, Ankara gibi) daire fiyatları zaten çok yüksek olduğu için, artış oranı düşük oluyor. Tabi rant bölgesi olan istisnai yerler hariç. Bu nedenle genel olarak Kütahya'daki satılık daireler çevre şehirdekilerden çok çok daha fazla avantajlı.

1 - Sağlamlık ve depreme dayanıklılık:

Satın aldığınız gayrimenkul sağlam değilse, hem paranız hem de emekleriniz çöpe gidecektir. Bu nedenle satın aldığınız dairenin sağlamlığı her şeyden önemlidir. Peki daire satın aldığınız binanın sağlam olup olmadığını nasıl anlarsınız? Bunu sadece gözlem yoluyla anlamanız mümkün değil. Projelerle detaylı hesaplar ve analizler yapılmalı. Ancak bunları yapmadan da belli birtakım parametreler, binanın sağlamlığıyla ilgili fikir yürütmenizde yardımcı olacaktır.

• Binanın yaşına bakın

Türkiye'de Deprem Yönetmelikleri sürekli geliştirilerek yayımlanmıştır. Bu nedenle yeni bir deprem yönetmeliği çıktığında, bu yönetmeliğe tabi binalar daha ağır koşullu hesaplarla tasarlanmaktadırlar. Bu da bu binaların daha güvenli olduğu anlamına gelir. Örneğin 1985 yılında yapılmış bir bina 1975 Deprem Yönetmeliği'ne tabi iken, 2020 yılında yapılmış bir bina, 2018 Deprem Yönetmeliği'ne tabidir.

Dediğim gibi; yönetmelikler geliştirilerek ve ağırlaştırılarak ilerletilmektedirler. Eski yönetmeliklerde elle hesap yapmak bile mümkünken, şu anda elle hesaplamaya kalkan bir mühendis gece gündüz çalışarak 6 aydan önce 4 katlı bir betonarme yapının projesini hazırlayamaz. Hesapların artık ne kadar teferruatlı ve hassas yapıldığının anlaşıldığını düşünüyorum. Eskiden çoğu güvenlik kontrolü baştan savma yapılırken, şu anda tüm hesaplar yazılımlar sayesinde hassas bir şekilde yapılmaktadırlar. Bu nedenle en son deprem yönetmeliğine uygun binalardan daire satın almak daha mantıklıdır.

• Zemine bakın

Unutmayın ki "Temelde tasarruf olmaz". Bir binanın kapısını, boyasını ya da mutfak dolaplarını 5 yıl sonra değiştirebilirsiniz. Ancak zemini sonradan iyileştiremezsiniz. Bu nedenle bu işlem inşaat aşamasındayken yapılmalıdır.

Tabi zemini çok sert olan bölgelerde zemin iyileştirmeye ihtiyaç duyulmaz. Ancak ülkemizde pek çok yer zemin iyileştirmesine ihtiyaç duymaktadır. Peki zemin iyileştirmesinin faydaları nelerdir? Çok kısa bir şekilde özetlemek gerekirse; deprem anında zeminde oluşacak sıvılaşmanın, temelde oluşacak farklı oturmaların çaresi zemin iyileştirmedir. Ancak zemin iyileştirme metotları da önemlidir. Örneğin pek çok belediye tarafından yasaklanan taş kolon zemin iyileştirmesi iyi bir iyileştirme yöntemi değildir. Çünkü bu yöntem uygulamada düzgün uygulanamamaktadır.

Zeminin Jet Grout veya Fore kazık gibi yöntemlerle iyileştirilmiş olması; yeni binada oluşan çatlakların en aza indirilmesini, hatta hiç gerçekleşmemesini sağlar.

• Yığma çatı katlarından uzak durun

Kütahya'da çok yaygın olarak uygulanan, yığma tuğlanın üzerine inşa edilen çatı katlar dikkat etmeniz gereken bir diğer unsurdur. Deprem anında en çok deplasman yapan (hareket eden) katlar en üst katlardır. Ancak bu yaygın uygulamada en üst katlar, en zayıf elemanlarla yani tuğlalarla inşa edilmektedir. Üstelik bu hatayı, müşteriye sevimli göstermek için; "üstü beton ama" denilmektedir. Oysa herkes bilmektedir ki; önemli olan yapının bütünlüğüdür. Yani çatı katlarının yığma tuğla üzerine inşa edilmiş olmasındansa; aynı diğer katlar gibi, kolonuyla kirişiyle betonarme olarak inşa edilmesi tercih edilmelidir.

2 - Konum:

Gelişmeye müsait bölgelerde yapılacak bir gayrimenkul yatırımı, yatırımcıya daha büyük kazançlar sağlayabilir. Gelişmesini tamamlamış ve doymuş bölgelerde değer artışı nispeten az olacaktır. Ama gelişecek bölge ararken merkezden de çok uzaklaşmamak gerekir. Ayrıca satın aldığınız dairenin ulaşım yollarına yakınlığı dairenize değer katacaktır. Ana caddelere olan yakınlık, otobüs gibi ulaşım araçlarına yakınlık göz önünde bulundurmanız gereken unsurlardandır.

3 - Kalite:

Aldığınız dairede kullanılan malzemelerin ve işçiliklerin kalitesi çok önemlidir. Çok sevdiğim bir iskoç atasözü; "Ucuz mal alacak kadar zengin değilim" der. Yani dairenizde ucuz ve kalitesiz mallar kullanıldıysa, bu ürünler sürekli arıza çıkartacakları için çok daha pahalıya mal olacaklardır. Ama hem işçilik düzgün olduğunda hem de malzemeler kaliteli olduğunda, yıllarca hiçbir tadilatla uğraşmadan o evde oturabilirsiniz. Üstelik eğer kira geliri elde edecekseniz, dairenizin kalitesiyle kiranızın geliri de orantılı olarak artacaktır.

Yatırımcılara tavsiyem; Kütahya satılık daireler konusunda ilk akla gelen inşaat firması olan ZA Yapı'nın projelerini incelemeden daire almamaları yönünde.

Daire satın alırken nelere dikkat etmeniz gerekiyor? Bu yazıyı mutlaka okumalısınız: Daire satın alırken nelere dikkat etmeliyim?