Konut ve Arsa Yatırımcılarına 7 Altın Tavsiye
Konut ve arsa yatırımı yaptınız diyelim. Elde ettiğiniz kira geliri ile yatırımınızı kaç ayda geri alabileceğinize bakmanız gerek. Tabi buna bakarken, enflasyon, kira gelirindeki artış, daire fiyatındaki artışı ihmal ederek bakacaksınız. Çünkü bunlar zaten sizin kârınız ve...
Gayrimenkul yatırımı yapmak mantıklı mı?
İlk olarak şunu belirtmek gerek. Evet, ülkede inşaat sektörünün zor zamanlar geçirdiği sert bir ekonomik kriz var. Bu nedenle de pek çok müteahhit yeni projelere girişmeye çekiniyor. Pek çoğunun da konkordato ilan ettiğini üzülerek duyuyoruz. Peki inşaat sektöründeki bu daralma sürecek mi? Bunun için konut talebiyle konut arzını karşılaştırmamız gerek.Türkiye'de 2018 yılında 550.000 çift evlendi. 150.000 çift ise boşandı. Düz bir mantıkla şunu söyleyebiliriz. Türkiye'de evlenen çiftler ev alır, boşanan çiftler ise kiralık daireye çıkar. Böyle düşündüğümüzde henüz 36.000.000 kişinin 30 yaşın altında olduğunu ve ülkedeki ortalama evlenme yaşının 27 olduğunu da (Kaynak: TÜİK) göz önünde bulundurarak, henüz inşaat sektörünün 15 yıllık müşteri stoğunun olduğunu görüyoruz.
Tabi bu durum talebin artacağına, krizden ötürü arzın talebi karşılayamayacağına ve dolayısıyla konut ve arsa yatırımcılarının kazanacağına, gayrimenkul fiyatlarının artacağına işaret. Ee bir de artan inşaat maliyetleri var. Şu an sıfırdan başlanacak bir projede, geçmiş yıllara göre çok daha fazla maliyetlere erişileceği kesin. Normal bir apartman tipi konutta 2017 yılında maliyet 950 TL / m² iken 2019 yılında bu maliyet 1500 TL / m² değerlerini buldu.
Dolayısıyla müteahhitler, yeni yaptıkları evleri daha pahalıya satmak zorunda. Bu da rayiçi ve dolayısıyla konut ve arsa fiyatlarını yükselten bir diğer etmen.
Yatırım amaçlı ev almak istiyorum. Nasıl bir tercih yapmalıyım?
İşte en çok sorulan sorulardan bir diğeri. Cevap çok basit. Amorti süresine bakmak gerekiyor. Yani bir yatırım yaptınız diyelim. Elde ettiğiniz kira geliri ile yatırımınızı kaç ayda geri alabileceğinize bakmanız gerek. Tabi buna bakarken, enflasyon, kira gelirindeki artış, daire fiyatındaki artışı ihmal ederek bakacaksınız. Çünkü bunlar zaten sizin kârınız.
Yatırım amaçlı ev / arsa satın alırken yapacağınız amorti hesabı şöyle olmalıdır: Diyelim ki 250.000 TL değerinde bir daire satın aldınız. Ve bunu 1.000 TL / Aylık kiraya verdiniz. Hesap çok basit, daireyi satın aldığınız fiyatı, aylık kira gelirine bölüyorsunuz. Kira gelirindeki artışı, daire fiyatındaki artışı ve enflasyonu ihmal ediyorsunuz. Ne çıktı sonuç? 250 ay sonra yatırımınızı amorti edeceksiniz. Yani 20 yıldan uzun bir süre. Mantıklı değil. Peki mantıklı olan ne?
Yine yatırım amaçlı bir ev / arsa satın aldınız diyelim. Ama fiyatı 155.000 TL değerinde. Ve aylık kirası yine 1.000 TL. Amorti süresi bu defa 155 ay oluyor. Yani yaklaşık 13 yılda yatırdığınız parayı amorti edebiliyorsunuz. İşte mantıklı yatırım budur. Yatırımınızın 15 yıldan daha erken sürede amorti etmesi, yatırımınızı mantıklı kılan detaydır. Türkiye'deki en kısa amorti süreleriyle Kütahya satılık daireler cenneti olarak bilinir.
Veya yatırımınızı, ileride değerlenecek bir arsa satın alarak da yapabilirsiniz. Ama bu, biraz riskli bir durumdur. Çünkü çoğu zaman "kupon arsa" diye tabir edilen arsalar, vasıfsız arsayı, heyecanlı müşteriye satma olayıdır. Eğer gerçekten emin değilseniz, böyle bir yatırım bütün birikiminizi çöpe atmak gibidir.
Yine de diyelim ki kupon bir arazi yakaladınız. Biraz şehir dışında ama gelecek vaadediyor. Kaç yılda amorti ettiğini, kaç yılın sonunda o arazinin değerleneceğini iyi tespit etmeniz gerekiyor. Çoğu zaman emlakçılar arsa değil hayal satmaktadır. Bu nedenle arsa yatırımları ayrı bir uzmanlık gerektirir.
Konut ve Arsa Yatırımcılarına 7 Altın Tavsiye
1 - Konum ve bina yaşına dikkat etmeniz gerek. Gelişmeye müsait bölgelerdeki konut / arsa yatırımları, konut ve arsa yatırımcılarına daha büyük kazançlar sağlayabilir. Bina yaşıyla alakalı olarak da hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığı dikkat etmeniz gereken bir husus.
2 - Alacağınız konutta veya arsada arayacağınız en büyük özelliklerden biri ulaşım yollarına yakınlığı olmalı. Yani yakınından metro, ana cadde, metrobüs gibi ulaşım araçlarının geçmesi, yatırımınızın değerini artıran etmenlerdendir.
3 - Merkezden çok uzaklaşmamaya dikkat! Gelişecek bölge ararken, sapa, köhne bir yerden konut veya arsa almanız, iyi bir yatırım olmaz. Şehir merkezinden daire satın almak uzun vadede her zaman daha kazançlıdır.
4 - Ayağınızı yorganınıza göre uzatın! Bütçenize uygun konut / arsa seçimi yapın ve kredi çekecek olsanız bile, bu sizin yaşam standardınızı etkileyecek düzeyde size yük getirmesin. Aylık kredi ödemeniz, aylık gelirinizin üçte birinden fazla olmamalı.
5 - Hayal satanlara aldanmayın. Ücra, köhne yerlerde "Abi değerlenecek buralar!" diyenlere çok aldırış etmeyin. Ya tutarsa hesabı 100 atıştan biri tuttu diye o adama güvenmeyin. Unutmayın, yüzyılın dolandırıcısı Sülün Osman bile, sadece aç gözlülük yapanları dolandırmıştır. Ve şu söz aklınızdan çıkmasın: "Peynir büyük ve yakınsa korkmanız gerek çünkü bedava peynir sadece fare kapanında olur."
6 - Eğer alacağınız konut, henüz inşaat halindeyse Müteahhit seçerken dikkat etmeniz gereken 5 madde adlı yazımı okuyun.
7 - Geldik amorti süresine. Yukarıda da anlattığım gibi, amorti süresi 15 yılı geçen hiçbir gayrimenkul yatırımı kârlı değildir. 13 yılda kendini amorti eden, kârlı bir yatırım yapmak için buraya tıklayın ve benimle iletişime geçin.
Bu yazı da ilginizi çekebilir: Ev satın alacağım, nelere dikkat etmeliyim?
Bu yazı da ilginizi çekebilir: Ev satın alacağım, nelere dikkat etmeliyim?
Görüşmeye katılın