Müteahhit Firma Seçerken Dikkat Edilmesi Gereken 5 Madde
Arsa sahiplerinin ve emlak yatırımı yapacakların da en büyük korkusu bu firmalar. Yıllarca yaptığı birikimi daire peşinatı olarak müteahhite veren vatandaş, tapusunu eline alana kadar kafasını yastığa rahat koyamıyor. Evini kentsel dönüşüm karşılığı yıktıran arsa sahipleri de, bir anda yıkılmış evleriyle başbaşa kalabiliyorlar, yeni evlerini teslim alamıyorlar.
 |
| Müteahhit firma seçerken dikkat edilmesi gereken 5 madde |
Müteahhit Firma Seçerken En Büyük Riskler Nelerdir?
Müteahhitin kaçması en büyük risk
Pek çok vatandaş, dairenin peşinatını veya dairenin parasının tamamını ödediği halde evine kavuşamıyor. Çünkü müteahhit niyeti bozduysa, aynı daireyi birkaç kişiye satıp, şehri veya ülkeyi terk ediyor. Bu durumda elinde sadece sözleşmeyle kalan vatandaş, yıllarca mahkeme mahkeme, avukat avukat gezse de sonuç alamıyor. Bu nedenle müteahhit firma seçerken altın kural müteahhitin güvenilirliğine emin olmaktır.
Dün duyduğum bir olayı anlatayım sizlere. Yan yana iki ayrı parselde inşaata başlayan firma, vatandaşa tapuda A blok 5 numaralı 4+1 daireyi (160 m²) satıyor. İnşaat aşaması boyunca da o vatandaş, aldığını düşündüğü daireye sürekli olarak bir şeyler yaptırıyor. Asma tavanından mutfak dolabına, banyosundan seramiğine her şeyi özenle kendi zevkine göre yaptırıyor. Sonra müteahhit inşaatı tamamlamadan şehri terk ediyor.
Ne mi olmuş dersiniz? Aslında o vatandaşa yan parseldeki A blok 5 numaralı daireyi satmış. Yani 2+1 odalı 100 m² daireyi vermiş. Vatandaş, dünya kadar paraya 4+1 aldım zannederken 2+1 aldığına mı yansın, o 4+1 daireye dünyanın masrafını yaptığına mı yansın? Tapuda daireyi üzerinize alırken bile, hangi mahallede, hangi adada, hangi parseldeki daireyi aldığınıza dikkat etmeniz gerek. Bu yazıyı da mutlaka okumalısınız: Daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Dün duyduğum bir olayı anlatayım sizlere. Yan yana iki ayrı parselde inşaata başlayan firma, vatandaşa tapuda A blok 5 numaralı 4+1 daireyi (160 m²) satıyor. İnşaat aşaması boyunca da o vatandaş, aldığını düşündüğü daireye sürekli olarak bir şeyler yaptırıyor. Asma tavanından mutfak dolabına, banyosundan seramiğine her şeyi özenle kendi zevkine göre yaptırıyor. Sonra müteahhit inşaatı tamamlamadan şehri terk ediyor.
Ne mi olmuş dersiniz? Aslında o vatandaşa yan parseldeki A blok 5 numaralı daireyi satmış. Yani 2+1 odalı 100 m² daireyi vermiş. Vatandaş, dünya kadar paraya 4+1 aldım zannederken 2+1 aldığına mı yansın, o 4+1 daireye dünyanın masrafını yaptığına mı yansın? Tapuda daireyi üzerinize alırken bile, hangi mahallede, hangi adada, hangi parseldeki daireyi aldığınıza dikkat etmeniz gerek. Bu yazıyı da mutlaka okumalısınız: Daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
İskan alınamaması
Diyelim ki inşaat firması işi tamamladı. Ama iskanı birkaç ay sonra alabileceğini söyledi. Ancak siz tapunuzu aldınız ve evinize taşındınız. Henüz iskan belgesi olmasa da eve taşınabilirsiniz. Ancak şantiye elektriği ve şantiye suyu kullanmak zorunda kalırsınız. Bu da suların sık sık susuz ve elektriksiz kalmanıza neden olur. Bu durum genellikle 1-2 ay içerisinde çözülür. Ama ya hiç çözülemezse?
Pek çok firma inşaat tamamlandıktan 1-2 ay içerisinde iskan belgesini alacağını taahhüt etse de, hala pek çok vatandaşımız mağdur. Yıllarca iskan alınamayan binalar biliyorum. İmar barışı ile pek çoğu bu sıkıntısını giderse de, yeni yapılacak binalarda müteahhitin bu konudaki güvenilirliği çok önemli.
Pek çok firma inşaat tamamlandıktan 1-2 ay içerisinde iskan belgesini alacağını taahhüt etse de, hala pek çok vatandaşımız mağdur. Yıllarca iskan alınamayan binalar biliyorum. İmar barışı ile pek çoğu bu sıkıntısını giderse de, yeni yapılacak binalarda müteahhitin bu konudaki güvenilirliği çok önemli.
Verilen sözlerin yerine getirilememesi
Topraktan daireyi aldınız. Elinize resmi kurumun onayı olmayan paçavra bir mimari kağıt tutuşturuldu. Ama daireyi teslim aldığınızda, elinizdeki mimari proje ile hiç alakası olmayan bir durumla karşılaşabilirsiniz. Aynı şekilde "kapılar ahşap lake kapı olacak" dendiği halde amerikan panel kapı ile karşılaşabilirsiniz. Bu örnekler çoğaltılabilir.
Mevcut evinizi kat karşılığı olarak müteahhite mi vereceksiniz? Ya da henüz tam olarak tamamlanmamış bir daire mi satın alacaksınız? O zaman yapmanız gereken çok açık: Müteahhit firmanın daha önceki işlerine bakacaksınız. Neler yapmış? Hangi projeleri tamamlamış? Hangi belgelere sahip? Hangi ödülleri almış? O firmanın yaptığı evlerde yaşayan insanlar evlerden memnun mu? Bu sorulara cevap aramalısınız.
 |
| Müteahhit firma seçerken dikkat edilmesi gereken 5 madde |
Peki Müteahhit Firma Seçerken Dikkat Edilmesi Gereken 5 Madde Nedir?
1 - Referanslarını sorun
Atalarımız bu konuyu yüzlerce yıl önce netleştirmişler aslında. Demişler ki; "Ayinesi iştir kişinin, lafa bakılmaz."
Mevcut evinizi kat karşılığı olarak müteahhite mi vereceksiniz? Ya da henüz tam olarak tamamlanmamış bir daire mi satın alacaksınız? O zaman yapmanız gereken çok açık: Müteahhit firmanın daha önceki işlerine bakacaksınız. Neler yapmış? Hangi projeleri tamamlamış? Hangi belgelere sahip? Hangi ödülleri almış? O firmanın yaptığı evlerde yaşayan insanlar evlerden memnun mu? Bu sorulara cevap aramalısınız.
2 - Teknik kadrosunu öğrenin
Ülkemizde berberlik yapmak isteyen kişi bile bir kalfalık sınavına girerken, müteahhitlik yapmak için hiçbir bilgi birikimi istenmez. Zaten bu nedenle tüm Almanya genelinde 2.700 müteahhit varken, tüm Avrupa'da 25.000 müteahhit varken güzel ülkemde 330.000 müteahhit var.
Peki bu ne demek oluyor? Terzisi de, emekli ikramiyesini alan öğretmeni de, ilkokul mezunu kalıpçı ustası da müteahhitlik belgesine sahip. Sürücü ehliyeti olmayan bir otobüse binip, o şoföre canınızı emanet etmezsiniz değil mi? Öyleyse, diploması olmayan, en azından mühendislerden oluşan teknik kadrosu bulunmayan bir firmanın yaptığı evde yaşayarak da canınızı hiçe saymayın. Evimde çatlaklar var başlıklı makalemden bana ulaşan her ay 20-30 kişi, evlerinde oluşan çatlakların durumunu, güvenlik riski taşıyıp taşımadıklarını soruyorlar. Ne yazık ki bana gönderilen vakalardaki çatlakların çoğu müteahhitin hatalarından kaynaklanıyor.
Böyle dediğimde genelde "E yapı denetimler var, yeterli değil mi?" sorusuyla karşılaşıyorum. Ne yazık ki yeterli değil. Çünkü yapı denetim firmalarında çalışan mühendisler, çaylak, yeni mezun ve çoğunlukla da "işi öğreneyim, yapı denetim firmasında tecrübe kazanayım" düşüncesiyle çalışan genç mühendisler.
Bu yapı denetim firmalarından, benim şantiyemi kontrole gelen mühendislerin yüzde doksanına, nasıl denetlemeleri gerektiğini, nelere dikkat etmeleri gerektiğini ben öğretiyorum. Yani o çok güvenilen yapı denetim sistemi, sizi korumaz. Sizi, firma sahibinin inşaat mühendisi diplomasına sahip olması korur.
Peki bu ne demek oluyor? Terzisi de, emekli ikramiyesini alan öğretmeni de, ilkokul mezunu kalıpçı ustası da müteahhitlik belgesine sahip. Sürücü ehliyeti olmayan bir otobüse binip, o şoföre canınızı emanet etmezsiniz değil mi? Öyleyse, diploması olmayan, en azından mühendislerden oluşan teknik kadrosu bulunmayan bir firmanın yaptığı evde yaşayarak da canınızı hiçe saymayın. Evimde çatlaklar var başlıklı makalemden bana ulaşan her ay 20-30 kişi, evlerinde oluşan çatlakların durumunu, güvenlik riski taşıyıp taşımadıklarını soruyorlar. Ne yazık ki bana gönderilen vakalardaki çatlakların çoğu müteahhitin hatalarından kaynaklanıyor.
Böyle dediğimde genelde "E yapı denetimler var, yeterli değil mi?" sorusuyla karşılaşıyorum. Ne yazık ki yeterli değil. Çünkü yapı denetim firmalarında çalışan mühendisler, çaylak, yeni mezun ve çoğunlukla da "işi öğreneyim, yapı denetim firmasında tecrübe kazanayım" düşüncesiyle çalışan genç mühendisler.
Bu yapı denetim firmalarından, benim şantiyemi kontrole gelen mühendislerin yüzde doksanına, nasıl denetlemeleri gerektiğini, nelere dikkat etmeleri gerektiğini ben öğretiyorum. Yani o çok güvenilen yapı denetim sistemi, sizi korumaz. Sizi, firma sahibinin inşaat mühendisi diplomasına sahip olması korur.
3 - Finansal durumunu sorgulayın
İnşaat firması seçimi yaparken dikkat etmeniz gereken en önemli faktör de firmanın finansal durumu. İnşaat yapmak maliyetli bir iştir. Çoğu firma, "yaparken şu kadarını satsam ben bu işi çeviririm" mantığıyla ilerler. Ama bu süreçte çıkan bir ekonomik kriz, bir Rus uçağı düşürülmesi, bir erken seçim haberi satışları bıçak gibi keser. Böyle bir durumda satış yapamayacağı için de müteahhit firma işi tamamlayamaz.
Peki firmanın finansal durumunu nasıl öğrenebilirsiniz? Ne yazık ki firmanın tüm finansal durumunu öğrenme şansınız yok. Ancak bankalar aracılığıyla, yazılmış çeki olup olmadığını öğrenebilirsiniz. Veya banka müdürleriyle aranız iyiyse, bir tık daha ileri gidebilirsiniz :)
Peki firmanın finansal durumunu nasıl öğrenebilirsiniz? Ne yazık ki firmanın tüm finansal durumunu öğrenme şansınız yok. Ancak bankalar aracılığıyla, yazılmış çeki olup olmadığını öğrenebilirsiniz. Veya banka müdürleriyle aranız iyiyse, bir tık daha ileri gidebilirsiniz :)
4 - Müteahhitlik lisansının olup olmadığını sorun
İkinci maddede anlattığım gibi, elini kolunu sallayan müteahhitlik belgesi alabiliyordu. Ancak 2 Eylül 2019 itibariyle tüm müteahhitlerin belgeleri sıfırlandı. Ve şimdi daha önceki iş bitirme belgelerine göre yeniden düzenlenmesi, alınması gerekiyor. Bazı koşullarda da bu belgenin alınması mümkün değil. Bu nedenle özellikle kentsel dönüşüm ile veya kat karşılığı olarak evinizi / arsanızı müteahhite vermeden önce müteahhitin, yeni müteahhitlik belgesinin olup olmadığını, var olan belgesinin hangi sınıf olduğunu, bu sınıfın bu inşaatı yapmak için yeterli olup olmadığını incelemeniz gerekiyor.
5 - Noter sözleşmesi yapın
Aman dikkat! Nasıl ki küçük çocuğa şekeri gösterip gösterip ağzını açınca çorbayı yediriverirdi anneler, noter sözleşmesi yapmazsanız hikayenin sonu böyle olabilir. Sözlü olarak dile getirilen ahşap lake kapılar, country mutfak dolapları evi teslim aldığınızda bir bakmışsınız ki yapılmamış.
Müteahhit ve arsa sahibi arasında, tapudan hisseli arsa payı devri ile veya taraflar arasında güvene dayalı imzalar ile yapılan sözleşmelerde kandırılma ihtimaliniz çok yüksek. Profesyonel firmalar, sadece sizin için değil, kendilerini de güven altına almak için mutlaka sözleşmelerini noterde yaparlar.
Kat karşılığı inşaat işi yapan bir müteahhidin ilgili belediyeden "iş bitirme belgesi" alabilmesi için muhakkak belediyeye noter sözleşmesi sunması gerekir. Buna rağmen müteahhit firma sizinle noter sözleşmesi yapmaya yanaşmıyorsa, diğer müteahhit alternatiflerini düşünmeniz faydalı olacaktır. Bununla ilgili olarak noter sözleşmesi nasıl yapılır adlı makalemi okuyabilirsiniz.
Müteahhit ve arsa sahibi arasında, tapudan hisseli arsa payı devri ile veya taraflar arasında güvene dayalı imzalar ile yapılan sözleşmelerde kandırılma ihtimaliniz çok yüksek. Profesyonel firmalar, sadece sizin için değil, kendilerini de güven altına almak için mutlaka sözleşmelerini noterde yaparlar.
Kat karşılığı inşaat işi yapan bir müteahhidin ilgili belediyeden "iş bitirme belgesi" alabilmesi için muhakkak belediyeye noter sözleşmesi sunması gerekir. Buna rağmen müteahhit firma sizinle noter sözleşmesi yapmaya yanaşmıyorsa, diğer müteahhit alternatiflerini düşünmeniz faydalı olacaktır. Bununla ilgili olarak noter sözleşmesi nasıl yapılır adlı makalemi okuyabilirsiniz.
3 yorum