Noterde Kat Karşılığı Sözleşmesi İçin Gerekli Evraklar

Noterde yapılmayan kat karşılığı sözleşmelerinin bağlayıcı olmadığını artık herkes biliyor. Bu nedenle de artık bütün kat karşılığı sözleşmeler; noterde kat karşılığı sözleşme olarak yapılıyor. Tarafların noter huzurunda attığı imzalarla anlaşma şartları resmiyet kazanmış olurken aynı zamanda her iki taraf için de bağlayıcı nitelik taşımış oluyor. Peki noterde kat karşılığı sözleşme imzalamak için gerekli evraklar neler? Arsa payı karşılığı satış sözleşmesi örneği nasıldır?

Noterde kat karşılığı sözleşme imzalayacaksanız, notere gitmeden önce hazırlamanız gereken birtakım evrakları eksiksiz bir şekilde toplamanız gerekecek. Aksi halde son dakikada çıkacak problemler, hem müteahhit açısından hem de arsa sahibi açısından oldukça can sıkıcı olabilir. Çünkü bilirsiniz; noter işlemi, günlük rutini durduran, kimi zaman tüm gününüzü notere ayırmanızı gerekli kılan bir işlemdir.

Bu yazımda ise, hem arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi için, hem de arsa sahibinden alınacak vekaletname için hazırlanması gereken tüm evrakları listeleyeceğim:

Vesikalık Fotoğraf - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

Hem kat karşılığı sözleşmede hem de vekaletnamede kullanılmak üzere, her arsa sahibinden (veya kat maliğinden) son 6 ayda çekilmiş toplam 4 adet vesikalık fotoğrafa ihtiyaç vardır. Müteahhit firma yetkilisinin ise (limited şirket için) 2 adet vesikalık fotoğraf hazırlaması yeterlidir.

Emlak Beyan Değerleri - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

Kat maliklerinin, ilgili belediyeden alınacak emlak beyan değerlerini alması şarttır. Tabi bunu alabilmeleri için mevcut borçlarını tamamen ödemeleri gerekir. Henüz ödenmemiş emlak vergisi, çöp vergisi vb. belediye borçları ile, ödenmemiş su faturaları vb. borçlar tamamen ödendikten sonra bu belge alınabilir.

+65 Yaş Üzeri İçin Sağlık Raporu - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

65 yaşın üzerindeki arsa sahipleri (veya kat malikleri) için psikiyatri servisinden alınan "olumlu" raporu noterde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için isteniyor. Esasen bu kural uygulamadan kaldırılmıştı. Ancak noterler, kendilerini garantiye almak için bu belgeyi hala istemekteler. Bu raporu almak için, imzaların atılacağı günün sabahında noterden ilgili hastaneye üst yazı yazdırılır. Bu üst yazı ile hastaneye gidilir ve sağlık raporu alınır. (Yine de kişinin yaşı 67-68 civarlarında ise, noter ile görüştürmeniz halinde noter; insiyatif kullanabilir ve "sağlık raporu almanıza gerek yok" diyebilir.)

İmza Sirküsü - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

Müteahhit firma için imza sirküsünün aslı notere verilmelidir. Müteahhit firmanın sık sık işlem yaptığı bir noter ise, zaten şirket evrakları noterde mevcuttur.

Sözleşme Metni ve Vekaletname Metni - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmanın şartlarını açık açık belli eden bir sözleşme metni ile, müteahhit firmanın ihtiyacı olan vekaletname başlıklarının bulunduğu metinler, önceden hazırlanıp notere teslim edilmelidir.

Kimlikler - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

Sözleşme metni, vekaletname metni ile birlikte kimliklerin fotokopisi de notere teslim edilmelidir. Çünkü bu evrakları, sözleşme gününden önce teslim etmelisiniz. Ancak imza gününde, herkesin kimliklerin aslı tabi ki gerekli olacak.

Bir miktar para - Noterde Kat Karşılığı Sözleşme İçin Gerekli Evraklar

Tabi ki bir de imzalar için yanınızda para getirmelisiniz. İmza sayısıyla ve içeriğe göre değişen noter ücretinin ne kadar tutacağını yaklaşık olarak notere sorarak öğrenebilirsiniz. Eğer binanın riskli yapı kararı kesinleştiyse, noter harçlarından muaf olmak için ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden muafiyet yazısını da notere ulaştırmak zorundasınız. Bu sayede birtakım harçlardan muaf olabilirsiniz. Yine de bu muafiyetin sadece sözleşmeyi kapsadığını unutmamalısınız. Vekaletname alırken herhangi bir muafiyetten yararlanmanız söz konusu değil.

 Örnek Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Metni

SATIŞ VAADİ ve ARSA PAYI  KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ 

SATIŞ VAADİ:

YAPIM SÜRESİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM:

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI:

• Yapılacak olan binanın Zemin Katındaki işyerleri asma katlı olarak  yapılacaktır ve  iki işyeri de Müteahhit firmaya ait olacaktır. Diğer katlarda ise her katta 2 adet mesken daire olarak yapılacaktır. 
• Mal sahiplerine ; mevcuttaki katlarından bir üst katta olmak üzere yeri ve cephesi değişmemek kaydıyla her daire ön ve arka cepheye bakacak şekilde birer daire verilecektir.
• Belediyenin vermiş olduğu imar çapındaki alanın tamamı kullanılacaktır . Taslak projede belirtilen alanlar tahmini değerlerdir.
• Yapılacak olan binanın bodrum katında kanuni zorunluluk gerekli olduğu takdirde sığınak yapılacaktır.
• Zorunlu sığınak haricinde bodrumda geriye kalan  tüm alan müteahhide aittir. Müteahhit bunları işyerlerine bağlayabilecektir.Zorunlu sığınak alanı kat maliklerinin kullanımına uygun hale getırılecektır.
• Zemin katta da ön ve arka bahçenin tamamının kullanım hakkı zemin kattaki işyerlerine aittir. İşyerleri ön ve arka bahçelerin üstünü ve önünü kapatarak da kullanabilir. İşyerlerinin arka cepheden çatıya kadar baca yapma hakkı vardır.Her türlü işyeri açmaya hakkı vardır. Muvafakat istenmesi durumunda kat malikleri muvafakat vereceklerini kabul ve taahhüt eder.

• Tüm meskenler işyeri ofis  olarak kullanılabilecektir.Bunun için kat malikleri muvafakat vermeyi kabul ve taahhüt eder. (Avukat,diş hekimi, doktor, muhasebe, mühendis, müteahhit,kuaför, güzellik merkezi,diyetisyen vb ofis tarzında kullanılan işyerleri açılabilir. Belirtilen işyerleri dışındaki  KMK 24. Maddede diğer belirtilen işyerleri katlardaki meskenlerde açılamaz.)
• Sözleşmede belirtilmeyen veya aksine durumlarda 21.haziran 2019 tarihli 6306 sayılı kanunun son yönetmeliğindeki kararlar geçerli olacaktır.

KAT İRTİFAKI SATIŞ YETKİSİ:

A-KAT MALİKLERİ İÇİN SORUMLULUK VE MÜEYYİDELER ;

• Bu sözleşmenin imzalanmasının öncesinde ve sonrasında herhangi bir nedenle bu arsa üzerine  tedbir, ipotek konulduğu taktirde veya herhangi bir zamanda bu bina üzerinde kat maliklerinin kendi aralarında oluşabilecek hukuksal anlaşmazlıklar durumunda mahkeme sürecinin öncesinde ve sonrasında bu sözleşmeden kat sahiplerinden bir kısmı  veya tamamı bu mukaveleden vazgeçer, tek taraflı olarak  bu sözleşmeyi fesih etmesi durumunda: Müteahhit firma süreci veya inşaatı durdurabilir, mahkeme kanalı ile yapılanları tespit ettirebilir.
• Yapılan tüm masraflar ve imalatlar ve bu inşaat için faturası kesilmiş imalat aşamasına gelmemiş tüm malzemeler, Müteahhit firmanın  işyeri veya mesken ön satış protokolünden doğabilecek tazminat bedelleri ,Bayındırlık birim fiyatları üzerinden ve sözleşme imza tarihinden itibaren DİE'nin aylık TEFE artış oranlarından o güne ve mahkeme sonuna kadar bileşik faiz tahakkuk ettirir ve cayan veya sözleşmeyi tek taraflı fesheden kat malikleri  ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Buna ek olarak fesih eden her kat maliki 300.000 TL (ÜÇYÜZBİN TÜRK LİRASI) ilave cayma bedelini ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
• Arsa sahiplerinin hayatlarını kaybetmeleri halinde bu sözleşmedeki bağımsız bölümlerin paylaşımı ve teknik şartnameleri mirasçıları içinde aynen geçerli müteselsilen bağlayıcı olacaktır. Arsa sahipleri kendilerine ait olan bağımsız bölümlerin elektrik, doğalgaz, su abone ve saatini alırlar.
• Kendilerine ait olan arsayı resmi ve özel kurum ve kuruluşlara borcu varsa ödeyip yapımcıya teslim etmelidir. Bu borçları müteahhit firma ödediği takdirde kat malikleri bu parayı Müteahhit firmaya ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
• Yukarıdaki mal sahiplerinin dışında, başka hissedarlar veya mirasçılar çıkması halinde,söz konusu mal sahibine  verilen  bağımsız bölümden diğer hissedarlara hisseleri oranında  verilir.

• Yapılacak olan sözleşme; Kat malikleri ile zemin katta bulunan şu anda işyeri olarak faaliyet gösteren 2 adet bağımsız bölümün de bir üst kata geçmeleri durumunda zemin katın tamamında yapılacak olan asma katlı 2 adet işyeri müteahhit firmanın uhdesinde kalması durumunda  müteahhit firma teminatını vererek inşaata başlayacaktır..
• Bu durumda Müteahhit firma imar çapını alarak inşaata başlayacak ve belirtilen sürede inşaatı tamamlayacaktır. Müteahhit sözleşme tamamlandığında yapım ruhsatı ............................. adına düzenlendiğinde; apartman yönetimine son kanun yönetmeliğinde belirtilen oranda BANKA TEMİNAT MEKTUBU verecektir.
• İnşaat belirtilen sürede tamamlanmaz gecikme olduğu takdirde kat maliklerinin her birine aylık 1000.00.-TL (BİNTÜRKLİRASI)  kira ödemesi yapacaktır.
• Kat malikleri müteahhit firma inşaatruhsatını alana kadar binayı boşaltıp müteahhit firmaya teslim edecektir. Müteahhit firma sözleşmede sunulan taslak projeyi ;....................Belediyesi İmar Servisinin onaylayacağı projeye  göre yeniden düzenleme hak ve yetkisine sahiptir.
• Müteahhit firma kendi uhdesınde kalan tüm bagımsız bölümlerde ve ortak alanlarda proje değişikliği yapma hak ve yetkısıne sahiptır.
• Müteahhit firma ............................... Belediyesinin vermiş olduğu imar çapına göre çıkan inşaat yapım alanının hiçbir eksiltmeye gitmeden tamamını kullanacaktır. Zemin kattaki asma katlı işyeri ........................... Belediyesinin vermiş olduğu çapa göre tekrar düzenleneceğinden dolayı  taslak projedeki m2 ler değişebilir. Yapılacak olan  inşaatın zemin katındaki müteahhit firmaya kalacak olan asma katlı  işyerlerinden arsanın tamamına yapılması durumunda dahi diğer kat malikleri zemin kattaki alan artışlarından dolayı hiçbir hak ve ücret talep edemez.
• Müteahhit firma tamamlanan  binanın yapı kullanma iznini alacaktır  tüm harç ve giderleri müteahhit firmaya aittir.
• Müteahhit firma kaba inşaatı bitirdiğinde Kütahya satılık daireler ve işyerleri ilanı vermeye başlayabilir. Daha öncesinde herhangi bir ilan veremez ve satış yapamaz.

İNŞAATTA KULLANILACAK MALZEMELER ve TEKNİK ŞARTNAME:

MÜTEAHHİT Firma

BİNA YAPIMI

YALITIM

ASANSÖRLER

DEKORASYON

DIŞ CEPHE

ISINMA

MUTFAK

ISLAK HACİMLER

ZEMİNLER

KAPI VE PENCERELER

ANTEN VE KAMERA

ELEKTRİK İŞLERİ

SÖZLEŞMENİN YÜRÜLÜLÜĞÜ