Kentsel Dönüşümde Bina Ortak Karar Protokolü Örneği
6306 sayılı kanunda yapılan 2019 yılı değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşümde bina ortak karar protokolü örneği en çok merak edilen konulardan oldu. Pek çok müteahhiti ve daire sahibini ilgilendiren bu sorunun cevab...
Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı kavramları ne anlama geliyor?
Kentsel dönüşüm; afet riski olan alanların tespit edilip, yaşanılır ve sağlıklı hale getirilmesini amaçlar. Bu kapsamda ekonomik ömrünü tamamlamış, çürük ve yıkılma riski taşıyan binaların yıkılıp yeniden inşa edilmesine kentsel dönüşüm denir.Riskli yapı ise; deprem anında yıkılması veya büyük hasar görmesi öngörülen, ekonomik ömrünü tamamlamış çürük binalara denir. Devlet 6306 sayılı kanun ile; riskli yapıları ve riskli alanları kentsel dönüşüm kapsamında depreme dayanıklı, güvenli yapılara dönüştürmeyi amaçlıyor.
Hepimiz çok iyi biliyoruz ki yaşadığımız depremler bizden çok şey götürdü.
- 7,9 büyüklüğünde 1939 Erzincan depremi
- 7,4 büyüklüğünde 1999 Gölcük depremi (Düzce depreminde hasar gören bir yapının TBDY 2018'e göre yeniden analiz edilmesi)
- 7,2 büyüklüğünde 1999 Düzce depremi
- 7,2 büyüklüğünde 1970 Gediz depremi
- 7,2 büyüklüğünde 2011 Van depremi
- 6,8 büyüklüğünde 2020 Elazığ depremi
2019 yılına geldiğimizde 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde birtakım düzenlemeler yapıldı. Bu düzenlemelerin ardından en çok merak edilen sorulardan ilki "kentsel dönüşümde toplantı yapmak zorunlu mu" sorusu olurken, bir diğeri "kentsel dönüşümde bina ortak karar protokolü örneği nasıl olmalı?" sorusu oldu.
Bina ortak karar protokolü örneği - İmzalı karar tutanağı örneği
1 - İşbu protokol .......... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan, riskli yapı kararı kesinleşen ............... apartmanının yıkılıp yeniden inşa edilmesine ilişkindir.
2 - ......... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan ............... apartmanının 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı niteliğinde olduğu kesinleşmiştir.
3 - ......... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan ............... apartmanında Bodrum+Zemin Kat+3 kat bulunmaktadır. Binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesiyle ilgili olarak; maliklerin ve arsa paylarının 2/3 çoğunluğundan fazlası ile; bu protokolün en altında bulunan tarih ve yevmiye numaraları ile belirtilmiş olan noter sözleşmeleri yüklenici firma olan .......... Yapı İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti (Müteahhit yetki belge no: ...............................) ile imzalanmıştır.
4 - Riskli yapı kararı kesinleşen binanın kim tarafından yıkılacağı, yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm paylaşımı, yüklenici firma ile hangi şartlarda anlaşma yapıldığına ilişkin kat malikleri ile müteahhit firma arasında noterde yapılan sözleşmelerde yer almaktadır.
5 - Bina ortak karar protokolüne katılmayan ve kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine noterde imza atmayan hissedarlara; 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde 2/3'lük çoğunluğun kararına uyması için, tebligat gönderilmesi ve karara katılmaları için 15 gün (onbeş gün) süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
6 - 6306 sayılı kanunun 15. maddesinde şu ibare yer almaktadır;
Yukarıda açıkça yazılan 6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesi uyarınca; noter sözleşmelerinde açıkça izah edilen kararın ve karara katılan maliklerce imzalanan ........... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan ............... apartmanında; riskli yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesine ilişkin ortak karar protokolünün 15 gün (onbeş gün) içinde kabul edilmemesi halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde müraacatta bulunulması kararlaştırılmıştır.
7 - Maliki bulunduğumuz bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer kişilere açık artırma usulü ile satışına ilişkin müracaatta bulunulması hususu kararlaştırılmıştır. (Kentsel dönüşümde arsa payı hangi değerden satışa çıkartılır?)
İmzalanan Noter Sözleşmelerinin tarihleri ve yevmiye numaraları: ...................... ..................
Ek 1: Bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren çizelge
Ek 2: Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından belediyenin gönderdiği tahliye kararı
Ek 3: Noter sözleşmeleri
Ek 4: Spk lisanslı firmadan alınmış gayrimenkul değerleme raporu
İmzalar
BİNA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ DÜZENLEMEK ZORUNLU MU?
En çok sorulan sorulardan biri isi bina ortak karar protokolünün düzenlenmesinin zorunlu olup olmadığı. Gelin bu konuya açıklık getirelim.
6306 sayılı kanuna göre bina ortak karar protokolü düzenlemek zorunlu değil. Bina ortak karar protokolü kanunun uygulama yönetmeliğinde sadece "Arsa payının satışa çıkarılması" bölümünde konu ediliyor. Bu bölüme göre de; bina ortak karar protokolü yerine sözleşmeleri veya vekaletnameleri de kullanabilirsiniz. Ancak noter sözleşmeleri ve vekaletnameler çok sayıda sayfadan oluştuğu için ve anlaşmayan maliğe tebligat gönderirken her bir sayfa değerli evrak niteliğinde olduğundan, tebligat göndermek biraz masraflı oluyor. Bu nedenle de müteahhit firmalar veya kat malikleri noter sözleşmelerini ya da vekaletnameleri göndermek yerine bina ortak karar protokolü düzenlemeyi ve bunu göndermeyi tercih ediyorlar.
6306 sayılı kanundaki toplantı ve toplantıya davet prosedürleri kaldırılmadan önce bina ortak karar protokolü ayrı bir anlam teşkil ediyordu. Ancak şu anda önemsiz bir A4 kağıttan daha fazlası değil.
Bina ortak karar protokolü sözleşmeden önce mi imzalanmalı?
Diyelim ki riskli tespit edilen bir binada 20 ayrı hissedar müteahhitle sözleşme imzalamaya karar verdi. Ancak 19 hissedar imza attıktan sonra geriye kalan son hissedar imza atmaktan vazgeçti ve imza atmak için 250.000 TL para istedi. Bu durumda yapılması gereken doğrudan; anlaşmayan maliğin arsa payının satışı için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurmak olacaktır.
"Bina ortak karar protokolü sözleşmelerden önce imzalanmalıdır" tarzında bir zorlama olsaydı müteahhit firmanın 19 malikle bina ortak karar protokolü imzalayıp, ardından bu 19 malikle ikinci kez noterde sözleşme imzalaması gerekecekti.
Eğer yirmi hissedarın tamamı anlaşmaya uysaydı zaten bina ortak karar protokolü düzenlemeye gerek yoktu. "Anlaşmayan malik" terimi ortaya çıktığı anda ise bina ortak karar protokolü imzalanabilir. Bina ortak karar protokolünün sözleşmelerden önce veya sonra imzalanması önem arz etmez.
Kaldı ki, bina ortak karar protokolünü hiç imzalamadan da taraflar noter sözleşmeleriyle veya vekaletnameleriyle anlaşmayan maliğin arsa payını satışa çıkarabilirler.
Ayrıca yukarıdaki bina ortak karar protokolü örneğinde olduğu gibi, yapılmış sözleşmeler varsa bu sözleşmelere atıfta da bulunabilirsiniz.
9 yorum
Kafanıza takılanları sormaktan çekinmeyiniz.