Kentsel Dönüşümde Toplantı Yapmak Zorunlu mu?
6306 sayılı kanunda yapılan 2019 yılı değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşümde toplantı yapmak zorunlu mu sorusu yine gündeme geldi. Pek çok müteahhiti ve daire sahibini ilgilendiren bu sorunun cevabın...
Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı kavramları ne anlama geliyor?
Kentsel dönüşüm; afet riski olan alanların tespit edilip, yaşanılır ve sağlıklı hale getirilmesini amaçlar. Bu kapsamda ekonomik ömrünü tamamlamış, çürük ve yıkılma riski taşıyan binaların yıkılıp yeniden inşa edilmesine kentsel dönüşüm denir.
Riskli yapı ise; deprem anında yıkılması veya büyük hasar görmesi öngörülen, ekonomik ömrünü tamamlamış çürük binalara denir. Devlet 6306 sayılı kanun ile; riskli yapıları ve riskli alanları kentsel dönüşüm kapsamında depreme dayanıklı, güvenli yapılara dönüştürmeyi amaçlıyor.
Hepimiz çok iyi biliyoruz ki yaşadığımız depremler bizden çok şey götürdü.
- 7,9 büyüklüğünde 1939 Erzincan depremi
- 7,4 büyüklüğünde 1999 Gölcük depremi (Düzce depreminde hasar gören bir yapının TBDY 2018'e göre yeniden analiz edilmesi)
- 7,2 büyüklüğünde 1999 Düzce depremi
- 7,2 büyüklüğünde 1970 Gediz depremi
- 7,2 büyüklüğünde 2011 Van depremi
- 6,8 büyüklüğünde 2020 Elazığ depremi
2019 yılına geldiğimizde 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde birtakım düzenlemeler yapıldı. Bu düzenlemelerin ardından akıllara en çok takılan soru "kentsel dönüşümde toplantı yapmak zorunlu mu" sorusu oldu.
Kentsel dönüşümde toplantı yapmak zorunlu mu?
Hayır değil! 2019 yılında yapılan değişiklikler ile birlikte tüm toplantı prosedürleri rafa kalktı. Artık toplantıya davet etme zorunluluğu ve toplantı yapma zorunluluğu yok. Riskli ilan edilen yapının malikleri, herhangi bir toplantı prosedürü uygulamadan 2/3 çoğunluk ile birlikte hareket edebilir.
Yani 2/3 çoğunluktaki kat malikleri isterlerse; müteahhit ile noterde kat karşılığı sözleşme imzalayabilirler veya aldıkları kararlarla ilgili bina ortak karar protokolünü imzalayabilirler. Ve bu imzalar için kat malikleri toplantısı yapılmasına, kentsel dönüşüm toplantısı yapılmasına ve toplantıya davet gibi prosedürlere ihtiyaç yoktur.
Yapılması gereken sadece noterde kat karşılığı sözleşmeler ve bina ortak karar protokolü imzalandıktan sonra bunların; karara katılmayan 1/3 azınlığa gönderilmesi ve karara katılmaları için süre verilmesidir. Bina ortak karar protokolü örneği için tıklayın. Ardından karara katılmayan kat maliklerinin arsa payları satışa çıkartılır. (Kentsel dönüşümde arsa payı hangi değerden satışa çıkartılır?)
"Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler
MADDE 15 – (1) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.
Kentsel Dönüşüm Süreci
Eskiden kanun nasıldı?
Eskiden (2019 öncesi) kanunda açık açık toplantı prosedürlerinden söz edilmekteydi. Madde 15'in toplantıya değinen bölümünü buraya bırakıyorum:
MADDE 15 – (1) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.
(2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncımaddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine esas karar alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.
a) Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
b) (a) bendinde belirtilen usule göre oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
(3) En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; ikinci fıkranın (a) bendi uyarınca tespit edilen riskli yapının değerine göre belirlenir."
Kaynak: https://altyapi.csb.gov.tr/6306-sayili-kanun-uygulama-yonetmeligi-yeni-duyuru-522
Peki kanun şimdi nasıl?
Şimdiyse kanunda toplantı prosedürleri yer almıyor. Yani net bir şekilde toplantı yapma zorunluluğu ortadan kaldırıldı. Toplantıyla ilgili ibareler sadece teknik heyet toplantılarından ibaret ki bu kat maliklerinin toplantısıyla ilgili bir durum değil. Şimdiki güncel kanunu buradan okuyabilirsiniz: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=16849&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5
Görüşmeye katılın