Daire Satın Alırken Nelere Dikkat Etmeliyim? Püf Noktalar
Bu yazımda müstakil ev, apartman dairesi, işyeri, ofis alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini hem bir inşaat mühendisi gözüyle hem de bir müteah...
 |
| Daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler |
Ev Satın Alacağım Nelere Dikkat Etmeliyim? Püf Noktalar
Ülkemizde her yıl ortalama 1.300.000 adet konut satılmakta. 2023 yılı 6 Şubat tarihinde art arda yaşanan depremlerden ve Mayıs ayındaki seçimden dolayı konut satışlarındaki beklenti düşse de yine de 2023 yılı için umutlar yüksek. Eğer sürekli olarak daire alıp satan biri değilseniz sizin de kafanızda aynı soru olabilir: Ev satın alacağım nelere dikkat etmeliyim?Bu yazımda müstakil ev, apartman dairesi, işyeri, ofis alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini hem bir inşaat mühendisi gözüyle hem de bir müteahhit gözüyle tek tek anlatacağım. Bu yazıda daire satın alırken yapmanız gerekenlere ve yapmamanız gerekenlere, daire satın almanın püf noktalarına, emlakçıdan mı yoksa sahibinden mi almanız gerektiğine değineceğim. Ancak her halükarda kafanıza takılan bir şey olursa bana iletişim bölümünden her daim ulaşabileceğinizi bilmelisiniz. Hadi başlayalım...
Ev Satın Alacağım Nelere Dikkat Etmeliyim? Püf Noktalar
Evin dayanıklılığı ve uzun ömürlülüğü açısından incelenmesi Bölüm 1; [VİDEOLU İÇERİK]
Daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenleri dört ayrı videoda değerlendirdim. İlk bölüm olan "Sağlamlık açısı"nı yukarıdan izleyebilirsiniz.
- Hangi deprem yönetmeliğine tabi?
- Döşeme sistemi nedir?
- Zemin etüdü var mı?
- Binanın kimin tarafından inşa edildiği biliniyor mu?
- Malzeme kalitesi nasıl?
Mimari ve çevresel faktörler açısından;
- Konumu nasıl?
- Toplu taşıma araçlarına yakın mı?
- Hastane, avm, okul, ibadethane gibi merkezlere yakın mı?
- Kaçıncı kat, hangi cepheye bakıyor, manzarası nasıl?
- Büyüklüğü, binanın yaşı, kullanım durumu nasıl?
- Isı, su ve ses yalıtımı var mı?
- Otoparkı veya sosyal imkanları var mı?
- İç özellikleri nasıl?
- Binadaki her bir kattaki daire sayısı, toplam daire sayısı ile binada; hidrofor, su deposu, ısıtma sistemi ve asansör olup olmadığı durumu sorgulanmalı.
Tapudaki ve belediyedeki durumlar açısından;
- İskanı var mı?
- Tapu kaydı bilgilerinde ne var?
- Arsa payı ne kadar?
- Yönetim planında neler yazılı?
- Şerh, haciz, ipotek veya başka bir engel var mı?
Maddi faktörler açısından;
- Emlakçı komisyonu ne kadar?
- Tapu masraflarını kim ödeyecek? Eşit mi paylaştırılacak?
- Evin fiyatı bütçeme uyuyor mu?
- Para transferini ne zaman ve nasıl yapmalıyım?
Satın alacağım daire hangi deprem yönetmeliğine tabii? Hangi deprem yönetmeliğine tabii olan evlerden satın almalıyım?
Deprem kuşağında yer alan ülkemizde binaların başlıca sorunu deprem. Sağlam bir binada oturmak tabi ki çok önemli. Sevdiklerimizin hayatı için ve kendi hayatımız için depreme karşı iyi hazırlanmış bir binada oturmak isteriz. Peki tüm binalar güvenli mi? Bu yazı da ilginizi çekebilir? Deprem nedir? Neden Büyük İstanbul Depremi bekliyoruz?
Ülkemizde birkaç yıl aralıklarla deprem yönetmelikleri yayımlandı. Bu deprem yönetmelikleri her defasında bir tık daha iyileştirilerek yayımlandı. Ancak son deprem yönetmeliği olan TBDY 2018, köklü değişikliklere sahip. Minimum kolon boyutları, uygulama yöntemleri, hesap yöntemleri pek çok açıdan iyileştirildi.
Bu nedenle satın almak istediğiniz daire TBDY 2018'e tabii olursa tadından yenmez. Bunu mutlaka sorgulayın. Eğer TBDY 2018'e tabii değilse; en azından 2007 deprem yönetmeliğine tabii olmasına özen gösterin. Eğer satın almak istediğiniz konut, bu yönetmelikten daha önceki yönetmeliklere göre inşa edildiyse ben o konutu almanızı tavsiye etmem.
Döşeme sistemi nasıl olmalıdır?
Biz deprem kuşağı ülkesi bireyleri olarak salt güzellik anlayışımızı ikinci planda bırakmak zorunda olan bir milletiz. Yani "odanın tavanında kiriş görünüyormuş", "salonun ortasında kiriş mi olurmuş" gibi ayrıntıları bir kenara bırakacağız. O kirişin görünmesi gerekiyorsa görünecek, başka yolu yok.
Çünkü depreme karşı en iyi davranış gösteren sistem klasik kirişli döşeme sistemidir. Asmolen veya mantar döşeme dediğimiz, odada giriş görünmeyen sistemler depreme karşı iyi bir davranış göstermezler. Bu nedenle alacağınız evin klasik kirişli sistemli bir bina olmasına özen gösterin.
Döşeme sisteminin asmolen olması ile ilgili tek istisna vardır. O da binanın TBDY 2018 ile inşa edilmiş olmasıdır.
Özet: Eğer bina 2018 deprem yönetmeliğine göre inşa edildiyse istediğiniz daireyi satın alın. Eğer bina 2018'den önceki yönetmeliklere göre inşa edildiyse; odalarda kiriş görünmeyen dairelerden satın almayın. Klasik kirişli sistem ile inşa edilmiş binalardan daire satın almayı tercih edin.
Bu konuda çok kesin konuştuğumu düşünebilirsiniz. Ancak 2018 deprem yönetmeliğinde müteahhitlerin ve inşaat mühendislerinin asmolen döşemelerden kaçınmasına neden olacak zorlamalar getirilmiştir. Bunun anlamı basittir: kirişsiz sistemler güvenli değildir.
Zemin etüdü var mı? Mühendisin raporunda yazanlara dikkat edilmiş mi?
Çok eski bir binadan daire satın almıyorsanız, çok yüksek bir ihtimalle zemin etüdü raporu vardır. Bu raporda; raporu hazırlayan mühendisin "Sonuçlar ve öneriler" başlıklı bir öneri listesi olacaktır. Burada yazılan önerilerin uygulanıp uygulanmadığını sorgulayın. Örneğin sıvılaşma riski öngörmüş mü? Buna karşı müteahhit ne yapmış? Toprak kayması riski var mı? Buna karşı müteahhit ne yapmış? Bunları mutlaka sorgulamalısınız.
Ayrıca çevrede yeni inşa edilen bina varsa (150 metre çapında, çok yakın çevrede) bu binanın zemini için hangi uygulamaların yapıldığını öğrenin. Örneğin sizin satın alacağınız binanın zemini için hiçbir iyileştirme uygulaması yapılmamışsa ancak yan binada jet grout zemin iyileştirmesi yapılmışsa, burada ters giden bir şeyler var demektir.
Jet Grout Zemin Güçlendirme Videosu
Hangi temel tipi ile inşa edilmiş?
Binanın hangi temel tipi ile inşa edildiği de oldukça önemli bir konu. En güvenilir temel tipi olan radye temelle ilgili bu kısa videoyu izlemenizi öneriyorum:
Binanın kimin tarafından inşa edildiği biliniyor mu?
Ne yazık ki ülkemizde berberlik için bile bir kalfalık belgesine ihtiyaç varken müteahhitlik belgesini almanız için 2.000 TL paranızın olması yeterlidir. (Neyse ki 2019 yılında buna düzenleme getirildi.) Bu nedenle emekli ikramiyesini alan herkes müteahhit oldu çıktı memlekette. Hatırlarsınız; 2007-2015 arasında hobi olarak herkes müteahhitlik yapıyordu. Terzisinden inşaat ustasına herkes ama herkes inşaat yapmaya soyunmuştu.
Ancak önüne gelenin müteahhit olmasıyla inşaatlarda art arda hatalar yapılmaya başlandı. Bu hatalar daha büyük hataları doğurdu ve depremlerde beklenmeyen hasarlarla karşılaşıldı. Hatta binalarda kimi zaman durduk yere hasarlar oluştu. Öyle ki; yeni inşa edilmiş binalarda bile tehlikeli çatlaklarla karşılaşır olduk.
Bu konuyla ilgili yazmış olduğum "İnşaatta yapılan hataların sorumlusu kim?" adlı yazıyı okuyun ve daha sonra bu makaleye kaldığınız yerden devam edin:
Malzeme ve işçilik kalitesi nasıl?
Teslime hazır bir daireyi gezdiğinizde inşaatın özenli yapılıp yapılmadığını anlayacağınız birkaç ayrıntı var. Bunlardan ilki malzeme kalitesi. Eğer firma, inşaatı özene bezene yaptıysa malzeme kaliteleri ve işçilik kaliteleri üst düzey olacaktır. Bunun için de kombisinden bataryasına, pvc doğramalarından mutfak dolabına, varsa ankastrelerine kadar her şeyin markasına bakın. Hatta asansörün kapısının markasına bile!
Bu markaları araştırın. Standartlara uygun ürünler olup olmadığına bakın. Markaların internetteki yorumlarını okuyun. Ürünlerin hepsi bilinen markalardansa zaten sıkıntı yok. Firma daireye para harcamaktan kaçınmamış demektir. Ama eğer ne olduğu belirsiz markalar kullanılmışsa, emin olun temelinden çatısına her ayrıntıda özensiz davranmışlardır.
Satın alacağınız dairenin konumu nasıl?
Ev satın alacağım nelere dikkat etmeliyim diyorsanız bakacağınız özelliklerin başında konum gelecektir. Size uygun bir muhit mi? İşinize, ailenize, dostlarınıza ve sosyal ortamlarınıza yakın mı? İnsan sosyal bir varlıktır ve eviniz isterse kraliyet şatosu gibi olsun, sevdiklerinize uzak olduktan sonra sizi mutsuzlaştıracaktır.
İçerik videosu: Mimari faktörler açısından inceleme - Daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler Bölüm 2
Tabi neyi amaçladığınız da önemli. Örneğin koronavirüs gibi salgınlara karşı şehirden uzak bir ev istiyorsanız, olaya daha farklı bir pencereden bakmanız gerekir.
Konum konusunu iki alt başlıkta inceleyeceğim:
1. Toplu taşıma araçlarına yakın mı?
Satın alacağınız daireyi sadece bir yaşam alanı olarak düşünmeyin. Yaşam alanına sahip olurken aynı zamanda kârlı bir yatırım da yapmalısınız. Bu nedenle toplu taşıma araçlarına yakın yerlerden daire satın almanız sizin kârınıza olacaktır. Ya da kısa zaman içerisinde önünden metro ağı geçecek bir yerde daire satın almanız, sizi epey kâra geçirebilir.
2. Hastane, okul, avm, ibadethane gibi merkezlere yakın mı?
Dairenize değer katacak bir unsur daha! Eğer satın alacağınız daire hastane, okul, avm ya da ibadethane gibi merkezlere yakınsa diğer konumlara göre daha çok değer kazanabilir. Siz daireyi satın aldıktan sonra yakınınıza inşa edilen bir avm, evinizin değerini oldukça yükseltebilir.
Kaçıncı kat, hangi cepheye bakıyor, manzarası nasıl?
Aldığınız dairenin kaçıncı katta olduğunu, hangi cepheye baktığını ve manzarasının nasıl olduğunu iyice sorgulayın. Eğer proje üzerinden daire satın alıyorsanız varsa üç boyutlu çizim üzerinde hangi daireyi satın aldığınızı görün.
Kat olarak ara katlar çok tercih edilir. Çünkü yakıt ve yalıtım açısından en dertsiz katlar ara katlardır. Ancak ben üst katımda koşturan ve zıplayan çocukların gürültüsünü duymak istemediğimden en üst katı tercih ederim. Zemin kattan daire satın almanızı pek önermiyorum. Hangi katı tercih ediyorsanız edin, sözleşmenizde mutlaka ayrıntılarıyla yazın.
Dairenin büyüklüğü ve binanın yaşı ne kadar?
Geldik en önemli bölümlerden birine. Dairenin büyüklüğü; brüt mü, net mi, kat brütü mü, bodrum dahil mi, merdiven boşlukları dahil mi diye uzar gider bu liste. Peki hangisi doğru? Doğru olan metreyi elinize alıp oda oda ölçüm yapmak aslında. En garanti çözüm bu. Çünkü brüt metrekare faktörü; ortak alan katsayısıyla çarpılan bir büyüklük. Yani bodrum da girer içine asansör de...
Net metrekare ölçümü ile ilgili sabit bir uygulama yok. Kimi duvarları da dahil ediyor ve net metrekareyi bu şekilde hesaplıyor. Kimi ise odanın içinden içine ölçerek net metrekareyi hesaplıyor. Yani net metrekareler bile firmadan firmaya değişiklik gösterebilir.
Peki bu kandırmacayı neden yapıyorlar? Ben bu olaya kandırmaca gözüyle bakmıyorum. Daireyi alırken aslında siz brüt metrekareyi satın almış oluyorsunuz. Bodrumu siz kullanıyorsunuz, asansöre siz biniyorsunuz, merdivenden siz çıkıyorsunuz. Bunların hiçbiri müteahhite kalmıyor sonuç olarak.
Şöyle düşünün; yan yana iki bina inşa etmiş olalım. Birinin adı "Ne Mutlu" apartmanı olsun, diğerinin adı "Türküm Diyene" apartmanı olsun. Ne Mutlu apartmanını inşa eden firma bodrum kat yapmadı. Otopark yapmadı. Bina giriş holü 1 metrelik dar bir hol. Çatıda ortak teras alanı yok. Asansör 6 kişilik küçük bir asansör. Dairelerin içten içe neti ise 100m².
Türküm Diyene apartmanını inşa eden firma ise bodrum kat yaptı, kapalı otoparkı da var apartmanın. En üst katta ortak teras alanı var. Tüm apartman sakinleri kullanabiliyor. Bina giriş holü 3 metre genişliğinde ve oldukça ferah. Bina için çift asansör yaptı ve her biri 10 kişilik asansörler. Dairelerin içten içe neti ise yine 100m².
Hangi daireyi satın almayı tercih ederdiniz? Tabi ki Türküm Diyene apartmanını tercih ederdiniz. Çünkü hem ortak alanı daha fazla hem de sosyal imkanları. Ama net metrekare sorarsanız ikisi de 100 m² büyüklüğünde. Aradaki farkı nicel bir büyüklük haline getiren kavram ise brüt metrekare kavramıdır.
Dolayısıyla tek tek brüt metrekareyi, net metrekareyi, net metrekarenin ölçüm yöntemini sormak en mantıklısı. Veya en başta da söylediğim gibi, elinize metreyi alıp tek tek ölçmek hepsinden daha garantili bir yöntem.
Binanın yaşı konusuna gelirsek; tâbii olduğu deprem yönetmeliğinin önemini yukarıda anlatmıştım. Eğer alacağınız daire 2018 yönetmeliğine tâbii olacak kadar yeniyse ne âlâ! Ama eğer daha eski bir daire satın alacaksanız; betonarme binaların ömrünün ortalama 50 yıl olduğunu unutmamalısınız.
Isı, ses ve su yalıtımı var mı?
Konforlu bir yaşan için dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de yalıtım konusudur. Toprak altında kalan imalatlar için (temel ve bodrum), çatı için ve ıslak hacimler için (banyo, wc, teras) ne gibi su yalıtımları yapıldığını sorgulamalısınız.
Isı yalıtımı konusunda ise mantolamanın hangi malzemeyle yapıldığını, bu malzemenin yangına dayanıklı olup olmadığını, malzemenin standartlara uygunluğunu sorgulamalısınız.
Ses yalıtımı konusunda ne yapılıp yapılmadığı konusunu da mutlaka sormalısınız. Açık konuşmak gerekirse bu konuda çoğu zaman bir şey yapılmıyor, yapıldığında da hatalı yapılıyor. Örneğin ses yalıtımı için projesine ilave olarak bir sıra daha duvar ördüren ve araya köpük koyduran müteahhitler var. Ses yalıtımı konusunda muhakkak etkili bir işlem ancak statik olarak da binaya zarar veren bir işlem.
Şöyle düşünün; 15 katlı ve 60 daireli bir apartmanda herkes 1 ilave duvar örse, o binaya ilave olarak 120 ton yük verilmiş olur. (yaklaşık hesapta her daireye 4 metre uzunluğunda duvar örüldüğünü ve sıvalı duvarın metresinin 500 kg olduğunu varsaydım) Bu durumda bina, deprem anında çok daha fazla zorlanacaktır. Çünkü deprem kuvvetinin ağırlıkla doğrudan ilgisi var.
Bu arada yeri gelmişken söyleyeyim. Çimentolu kara sıvanın (kaba sıva) yalıtım konusunda faydası vardır. Bu nedenle tuğlanın üzerine doğrudan alçı vurulan bir dairedense çimentolu kara sıva uygulanmış bir daireyi tercih etmelisiniz. Çimentolu kara sıva uygulaması yerine çelik sıva uygulaması yapılmış bir daire de tercih edebilirsiniz.
Otoparkı veya diğer sosyal imkanları var mı?
Trafik ve araba yoğunluğu o kadar arttı ki artık neredeyse arabaları üst üste koyacağız. Otopark alanları yetersiz. E uzakta bir yere koyup eve elimizde ağır poşetlerle yürüdükten sonra da kıymeti kalmıyor arabanın. Bu nedenle otopark, tercihen kapalı otopark oldukça önemli bir unsur.
Bunun dışında havuz, çocuk parkı, hamam gibi sosyal imkanlar da projede mevcut olabilir. Eğer bu imkanlar varsa bu imkanlar hakkında detaylı bilgi almalısınız.
İç özellikleri nasıl?
Dairenin iç özellikleri de oldukça önemlidir. Mutfak dolapları, panjur, kombi, akıllı ev sistemleri gibi özellikler hakkında detaylı bilgi almalısınız. Eğer daireyi proje üzerinden satın alıyorsanız, hangi malzemede hangi markanın hangi modelinin dairede kullanılacağına kadar, imalatı yapılacak banyo ve mutfak dolaplarının ölçülerine kadar sözleşmenizde yazmalısınız. Evi teslim aldığınızda ne halde, hangi malzemeler ile alacağınızı mutlaka yazılı olarak kayıt altına almalısınız.
Binanın genel özellikleri nasıl?
Dairenin iç özelliklerinin önemi kadar binanın iç özelliklerinin önemi de mutlaka değerlendirilmelidir. Asansörü var mı? Su deposu var mı? Her bir katta kaç daire var? Toplam daire sayısı nedir? Kapıcı dairesi veya özel güvenlik var mı? Güvenlik kameraları var mı? Sosyal imkanlardan veya diğer özelliklerden dolayı kaynaklanan ekstra giderler var mı? Aidat tutarı nedir? Bunlar mutlaka cevaplanması gereken sorulardır.
İskanı var mı? - Müteahhitten ev alırken nelere dikkat edilmeli?
Ve geldik ülkemizdeki en büyük problemlerden birine. Yıllarca iskanı (oturma izni) alınamayan binalar, bu nedenle şantiye elektriği ve suyu kullanmak zorunda kalan ve çok yüksek tutarlarda fatura ödemek zorunda kalan daire sahipleri, suyun ve elektriğin sürekli olarak kesilmesi vb...
Tüm bu sorunlarla uğraşmak istemiyorsanız mutlaka iskanı (oturma izni) olan bir daireyi satın alın. Üç ay sonra alınacakmış, iki haftaya alınıyormuş gibi masallara aldanmayın. Ama tabi projeden daire satın alıyorsanız haliyle iskanı olan bir daire olmayacak ortada. Bu durumda da güvenilir müteahhit firmalardan daire satın almanız, sizi koruyacaktır.
İçerik videosu: Resmi belgeler açısından dairenin incelenmesi - Daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler Bölüm 3
Tapudaki durumu ne? - Ev alırken tapu işlemleri
Ev satın alacağım nelere dikkat etmeliyim diyenlerin dikkat etmesi gereken bir başka husus tapu sorgulamaları. Ancak tapudaki tüm işlemler birbiri ile iç içe olduğu için tapu ile ilgili tüm durumları bu alt başlıkta inceleyeceğim.
Tapuya mal sahibi ile birlikte gidip; tapu kaydını ve yönetim planını çıkarttırın ve şerhi, haczi, ipoteği veya başka bir engeli bulunup bulunmadığını sorgulayın. Ayrıca mal sahibinden tapunun bir fotokopisini alın.
İlk olarak tapu üzerindeki durumu dikkatle inceleyin. Size söylenen koşulların doğru olup olmadığına dikkat edin. Daire numarasını, daire tipini, kaçıncı katta olduğunu kontrol edin. Ada pafta parsel bilgilerini kontrol edin. Ardından arsa payına bakın. Arsa payı kimsenin önemsemediği ancak oldukça önemli bir parametredir.
Arsa payı nedir?
Arsa payı; sizin almak üzere olduğunuz dairenin o arsa üzerindeki hak payıdır. Yani 14 daireli bir apartmanda herkes 1/14 arsa payına sahipse herkes 1/14 oranında o arsada hissedardır. Eğer bundan 40 yıl sonra binanızı yıktırıp yeniden yaptırmaya karar verirseniz bu arsa payı oranında yeni mal paylaşımı yapılır.
Örneğin; 4 katlı bir binada 20 tane 5+1 büyük daire var ve bir tane de bodrum katta, ışık almayan küçücük bir 1+1 daire var. Normalde arsa payının bu dairelerin değeri üzerinden paylaştırılması gerekir. Ancak müteahhit burada bir hata yapmış ve her 5+1 daireye %1 arsa payı verirken; küçük 1+1 daireye %80 arsa payı vermiş olsun.
Binanın inşaatının üzerinden 15 yıl geçtikten sonra o bölgenin imar planı değişmiş olsun ve izin verilen kat sayısı 20 kata çıkartılmış olsun. Böyle bir durumda tüm kat malikleri dairelerini yenilemek ve birden fazla daireye sahip olmak için müteahhitlerle anlaşmaya çalışacaktır. Ancak müteahhit, kat maliklerine toplamda 100 daire verecekse 80 tanesini küçük 1+1 dairenin sahibine verir. Diğer daire sahiplerine yine birer daire verir. Çünkü herkese arsa payı oranında paylaştırılır. Arsa payı bu yüzden önemlidir.
Bina yönetim planı nedir?
Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenlerden biri de bina yönetim planıdır. Bina yönetim planı o binanın anayasasıdır. Yani o binada uyulacak olan tüm kuralların yer aldığı bir belgedir. Kat malikleri toplantısında değiştirilebilir ancak yeterli çoğunluk gerekir. Bu nedenle daireyi satın almadan önce yönetim planını okumanızda fayda var.
Ne gibi sorunlarla karşılaşabilirsiniz?
Örneğin yönetim planında dairelerde evcil hayvan beslemenin kısıtlandığı bir madde olabilir. Veya dairelerin ofis olarak kullanılmasını engelleyen bir madde olabilir. Ya da ofis veya işyeri olarak kullanılması serbest bırakılmış olabilir ancak bina cephesine tabela çakmak yasaklanmış olabilir. Ya da bahçelerin kullanım hakkı zemin kattaki dükkana verilmiş olabilir. Umduğunuz veya ummadığınız pek çok sorunla karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle daireyi satın almadan önce mutlaka yönetim planını baştan sona kadar okumalısınız.
Emlakçı komisyonu ne kadar olmalıdır? - Emlakçıdan ev alırken dikkat edilmesi gerekenler
Emlakçı komisyonu; satışı gerçekleşen dairenin satış bedelinin kdv hariç tutarının %4'ünü geçmeyecek şekilde hesaplanır. [1] Uygulaması alıcıdan yüzde iki, satıcıdan yüzde iki komisyon alınması şeklindedir. Ancak bu tutar tarafların arasındaki anlaşmaya göre daha farklı oranlarda da pay edilebilir.
Örneğin dairenin satış rakamı kdv hariç 300.000 TL olsun. Bu durumda emlakçı payı kdv dahil 12.000 TL olacaktır. Taraflar arasında yazılı sözleşme yoksa bu tutar yarı yarıya paylaştırılır ve alıcı ile satıcı emlakçıya altışar bin lira öderler.
Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedelini kim öder?
Tapu harcını ve döner sermaye hizmet bedelini kimin ödeyeceği hep tartışma konusu olmuştur. Bu nedenle alıcının ve satıcının yazılı bir sözleşme ile bu giderleri kimin ödeyeceğini kayıt altına alması gerekir.
Teorik olarak bu giderin yarısı alıcı tarafından, diğer yarısı da satıcı tarafından ödenmesi gerekse de uygulamada tapu harcını ve döner sermaye hizmet bedelini daima alıcı öder. Ancak taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak tarafların eşit olarak bu gideri paylaşması da mümkündür. Bu nedenle bu giderlerin kimin tarafından nasıl ödeneceği mutlaka yazı ile kayıt altına alınmalıdır.
Evin fiyatı bütçeme uyuyor mu?
Ülkemiz aksiyonlarla dolu bir ülke. Ekonomik çalkantılar, terör, siyasi dengeler, depremler ve son günlerin gündem maddesi seçim; ülkede her an her şeyi değiştirebiliyor. Bu nedenle ayağınızı yorganınıza göre uzatmanız en iyisi. Eğer kredi çekecekseniz, zorlanmadan geri ödeyebileceğiniz kredi tutarlarına girmeniz akıllıca olur.
Ev sahibi olduğunuzda o evde hayatınızın büyük bir bölümünü geçireceksiniz hatta belki de o evde yaşlanacaksınız. Bu nedenle aldığınız evin en iyisi olmasını istersiniz. Ancak ev alırken aynı zamanda bütçenize uygunluğu da oldukça önemlidir. Ödeme konusunda çok sıkıntı çekmeyeceğiniz bir ev almanızı öneririm.
Bununla ilgili olarak yıllık harcama tablosu çıkarmalı ve asgari giderlerinizin ne kadar olduğunu net bir şekilde hesaplamalısınız. Hesapladığınız bu tutara %10 sürpriz payı koymalısınız. Kalan aylık tutar kadar kredi ödemesine girebilirsiniz. Ancak daha yüksek tutarlardaki kredi ödemelerine girmek sizin için mantıklı olmayacaktır.
Örneğin bir aileye giren toplam maaş 8.000 TL ise ve bu aile 5.000 TL aylık harcama yapıyorsa bu aile daire satın alırken ne kadar krediye girmelidir? 5.000 TL x 1.10 dediğimizde 5.500 TL tutarına erişiriz. 8.000 TL'lik gelirden kalan tutar 2.500 TL olur. Aylık kredi geri ödemesinin bu tutarı geçmemesi önemlidir.
İçerik videosu: Maddi faktörler açısından dairenin incelenmesi - Daire satın alırken nelere dikkat edilmesi Bölüm 4
Para transferini ne zaman ve nasıl yapmalıyım?
Taşınmaz ticaretlerinde tapuda beyan ettiğiniz "paramı aldım" cümlesinden sonra hiçbir hak iddia edemezsiniz. Bu nedenle para transferini daima tapu satışından önce tamamlamış olmalısınız. Ve bu tutarı bankadan yollamalısınız.
Örneğin daireyi 300.000 TL'ye satın aldınız diyelim. Bu tutarı, daireyi satın aldığınız kişinin hesabına gönderirsiniz. Sonra da tapuya gidip imzalarınızı atarsınız.
Parayı önceden ödemek riskli mi?
Eğer para ticaretini bankadan yapıyorsanız riskli değil. Parayı gönderirken açıklama kısmına "İstanbul, Fatih, Cankurtaran, 2 ada 38 parsel 43 nolu daire bedeli" diye aldığınız dairenin il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile daire numarasını yazmalısınız. Böylece satıcının size tapuyu teslim etmemesi durumunda yasal yollarla paranızı kısa süre içerisinde geri alabilirsiniz.
Parayı bankadan ödemezsek risk var mı?
Tapu masraflarını az ödemek için tapudaki bedeli düşük gösterip, tapuda gösterilen değer kadar bankadan havale yapmak ve üste kalan bölümü elden satıcıya ödemek en yaygın yapılan işlem. Böylece taraflar tapu masraflarından ve vergiden kazanç sağlıyorlar. Ancak bu işlem doğru bir işlem değil. Tapudaki tutarın gerçek tutar olması daha dürüst bir davranış.
Ayrıca parayı bankadan ödemezseniz elbette risk var. Örneğin 300.000 TL'ye daire satın aldınız diyelim. Tapudaki değerini de 200.000 TL gösterdiniz. 200.000 TL'yi bankadan gönderdiniz. Elden de 100.000 TL ödediniz. Satıcı daireyi satmazsa, kötü niyetli davranırsa; bankadan gönderdiğiniz 200.000 TL'yi yasal yollarla geri alabilirsiniz. Ancak 100.000 TL'yi geri alamazsınız. Olan paranıza olur.
Bu şekilde anlattığımda şu cevabı alıyorum genelde. "O zaman elden vereceğim parayı tapuda imza atarken veririm."
Çoğu satıcı bunu kabul etmez. Çünkü eline tutuşturulan parayı saymadan, gerçek mi değil mi diye bankadan kontrol ettirmeden kimse tapuda "paramı aldım" diye imza atmaz.
Aman dikkat! Dolandırıcılar bu yöntemi kullanıyor - "Ev alırken/satarken dolandırıldım"
Şimdi yazacağım dolandırıcılık yöntemine satıcıların çok dikkat etmesi gerekiyor çünkü bu yöntemde kandırılanlar genelde satıcılar oluyor. Örneğin 300.000 TL'ye daire satma konusunda bir alıcıyla anlaştınız. Alıcının ismi Brad Pitt olsun. Brad Pitt size tüm parayı bankadan gönderiyor. Sonra da size tam tapu satışının olduğu gün bir telefon açıyor ve diyor ki: "Dostum, Holywood'da işler karıştı. Ne yazık ki tapu satışına ben gelemeyeceğim. Ama Tom Cruise benim yerime daireyi satın alacak. Benim yerime daireyi ona verebilirsin. Zaten dairenin ücretini sana gönderdim."
Film de tam burada başlıyor. Tapu evraklarını Tom Cruise'e göre yeniden düzenletiyor takipçi. İmzalar atılıyor ve satıcı "paramı aldım" diyor. Tom Cruise de dairesini almış oluyor. Tapu artık Tom'un üzerine. Ama parayı Brad ödedi.
Aradan bir hafta geçtikten sonra yasal işlem başlatılıyor ve Brad Pitt diyor ki; "Ben paramı gönderdim ancak satıcı daireyi bana teslim etmedi, ben paramı geri istiyorum."
Sonuç ne oldu? Satıcı hem parayı geri vermek zorunda kaldı hem de dairesini kaybetti. Durumun danışıklı dövüş olduğu çok belli ancak nasıl ispatlayabilirsiniz? Minareyi çalan kılıfını hazırlıyor. Buradan çıkarılacak sonuç çok önemli: DAİRENİN ALICISI KİMSE, PARA O KİŞİDEN GELMELİ. Kardeşinden, tanıdığından, arkadaşından vs. para gelirse dolandırılma ihtimaliniz oluşur. Aman dikkat!
Ev Satın Alacağım Nelere Dikkat Etmeliyim? Kontrol Listesi - Checklist
Bu kontrol listesini kullanarak ev satın alma aşamasında neler yapmanız gerektiğini işaretleyebilirsiniz. Böylece yapmayı unuttuğunuz bir şeyin kalmadığından emin olabilirsiniz.
Daire satın alırken pazarlık yapma sanatı - Doğrular ve yanlışlar
"Daire satın alırken pazarlık nasıl yapılır?" konusu, özellikle daire alım satım işlemini sürekli olarak yapmayanlar için oldukça büyük bir problemdir. Bu bölümde yapılması gerekenleri ve yapılmaması gerekenleri izah edeceğim.
Asla ama asla fiyat, indirim, pazarlık konuları ile konuşmayı başlatmayın
İlk kural: asla ama asla fiyat, pazarlık, indirim konuları ile konuşmayı başlatmayın. Çünkü sadece ölücüler (maddi olarak zor durumdaki vatandaşlardan ucuza mal satın alan kimse) konuşmaya fiyat ile girerler. Üstteki fotoğrafta gördüğünüz üzere de benim ilandaki fiyatımın çok çok altında bir fiyat teklif ederler ki; "paraya sıkışmış kişiyi" akıllarınca köşeye sıkıştırabilsinler.
Bu kimseler emlakçılar ve müteahhitler arasında "ölücü" olarak tabir edilir. Ve bu kimseler sevilmez. Bir kimse konuşmayı doğrudan çok çok alçak bir fiyat teklifi ile başlatıyorsa hiçbir zaman iyi bir karşılık almaz.
Çünkü daireyi satın almaya gerçekten ilgili kimse öncelikle daire hakkında detaylı bilgi alır. Örneğin üstteki ilanda "Kiracılı" ibaresini yazmışım. Ancak o ilan sitesinde kira bedelinin ne kadar olduğunu belirtmedim. Gerçekten alıcı olacak kişi, ilk olarak kira gelirini sorar. Dairenin diğer özelliklerini sorar. Ancak kişi doğrudan fiyat kırarak konuşmayı başlatıyorsa terslenmeyi de hak ediyor demektir.
Diyelim ki üstte konuşmasını yayımladığım vatandaş bana daireyle ilgili detayları sorsaydı, daireyi gezdirseydim, kirasından, yakıtından, diğer özelliklerinden konuşsaydık ve ardından "benim 130.000 tl param var, bu fiyata verir misin?" deseydi; terslemezdim. "Veremem o fiyata üzgünüm" derdim ancak bu şekilde terslemezdim. Her şeyin bir adabı var.
Diyelim ki üstte konuşmasını yayımladığım vatandaş bana daireyle ilgili detayları sorsaydı, daireyi gezdirseydim, kirasından, yakıtından, diğer özelliklerinden konuşsaydık ve ardından "benim 130.000 tl param var, bu fiyata verir misin?" deseydi; terslemezdim. "Veremem o fiyata üzgünüm" derdim ancak bu şekilde terslemezdim. Her şeyin bir adabı var.
Daire satın alırken iyi pazarlık nasıl yapılır?
İnsan sosyal bir varlıktır. Alıcı ve satıcı arasında iyi diyalog kurulması, konuşmanın şen şakrak geçmesi, tarafların birbirlerini kendilerine yakın hissetmelerine neden olur. Bu da pazarlıkta en büyük kozunuz olur. Ne demişler? Tatlı dil yılanı deliğinden çıkarır.
Bu nedenle ister ortak tanıdık aracılığıyla, ister memleket, köy vs. aracılığıyla ortak nokta yakalamaya çalışmalısınız. Çünkü bu tarz ortak noktalar satıcının kendini size yakın hissetmesine neden olacaktır.
Fiyat pazarlığı aşamasına geldiğinizde, ilk fiyatı söyleyen siz olmayın. Çünkü teklif ettiğiniz rakam eğer satıcıya düşük gelirse bu durum tepki toplayabilir. Ve satıcının içinden yeteri kadar indirim yapmak gelmeyebilir. Böyle durumlarda dikey davranmak yerine yatay davranmak ve sabırlı olmak gerekir.
İlk fiyatı satıcı söyledikten sonra, küsürat varsa küsüratın da düzleneceğini düşünerek pazarlık yapmaya başlayabilirsiniz. Örneğin ilan fiyatı 340.000 TL olan bir daire için satıcıyla görüştünüz. Epey uzun uzadıya muhabbet ettiniz. Mahalle köy memleket derken en sonunda futboldan satıcıyı yakaladınız ve "ne olacak Fener'in hali" muhabbetinin ardından satıcının ağzından ilk fiyatı aldınız: "3.000 TL indirim yapalım, 337.000 TL olsun fiyatımız."
Konut alışverişlerinde ortalama pazarlık payı nedir?
Konut alışverişlerinde ortalama pazarlık payı %9'dur. Satış kaygısı yaşayan satıcılarda bu pazarlık payı %15'lere kadar çıkabilirken, satış kaygısı yaşamayan tok satıcı dediğimiz kişilerde bu oran %3'lere kadar gerilemektedir.
Şimdi düşünmeniz gereken şu olmalıdır. Satıcı 340.000 TL olarak belirlediği ilan fiyatını 337.000 TL'ye çekti. 337 bin lira olarak telaffuz edilen bu tutarın 335 bine düzleneceği aşikar. Satıcı burada kendini açık etti. Bu demek oluyor ki kendi yaptığı, giriş indirimi oranı yüzde 1,5 civarında. Bu oran yüzde 2 oranının altındaysa bilin ki o daire için pazarlık oranı yüksek olmayacaktır. Satıcımız tok satıcıdır. Ancak yine de şansınızı deneyip; 340 bin liranın yüzde 9 indirimli fiyatı olan (yaklaşık) 310 bin lirayı öne sürebilirsiniz.
Eğer satıcı 340 bin liralık daireyi doğrudan 320.000 civarlarına düşürseydi direkt olarak yüzde 15 indirimli fiyattan şansınızı deneyebilirdiniz. Çünkü belli ki satıcının hedeflediği fiyat çok daha aşağılarda. Ancak yukarıdaki örnekte satıcı, başlangıçta çok düşük bir giriş indirimi yaparak pazarlığın yönünün aşağı bakmadığını belli etmiş oldu.
Yüzde 9 indirimli fiyat olan 310.000 TL'yi öne sürdüğünüzde muhtemelen arada bir fiyatta buluşursunuz. Ancak pazarlığın tıkandığı nokta oluştuğunda inat etmenizi önermem. Konu inatlaşmaya girerse ticaret ortada kalır. İnatlaşmanın başladığı anda düşünmek için süre istemelisiniz ve sonraki günlerde yeniden satıcının kapısını çalmalısınız. Veya razı olduğunuz tutar satıcıyı da razı ediyorsa hemen sözleşmenizi imzalamalısınız.
10 yorum
https://www.youtube.com/watch?v=ibv2N1Ew_yw&t=1s