Gün Gün İnşaat - Kat İrtifakının Kurulması ve Arsa Payları
Kat irtifakının kurulması ve arsa payları konusu bana kalırsa her inşaat mühendisinin bilmesi gereken bir konu. Çünkü inşaat mühendisliği sadece be...
Gün gün inşaat yazı dizisinin 24. bölümünde, imalat işlerine biraz ara verip, daha farklı bir konuya ancak oldukça önemli bir konuya değinmek istiyorum: Kat irtifakının kurulması ve arsa payları konusu bana kalırsa her inşaat mühendisinin bilmesi gereken bir konu. Çünkü inşaat mühendisliği sadece beton atmak, şapı takip etmek, hakedişleri yapmak değildir. Yasal prosedürlere hakimiyet de bir inşaat mühendisi açısından oldukça önemlidir. Hep şunu savunurum. İşi herkes yapar, ama herkes doğrusunu yapamaz.
Yazı dizisinin tamamına bu linkten ulaşabilirsiniz: Bir binanın yapım aşamaları
Kat İrtifakının Kurulması ve Arsa Payları
Kat irtifakının kurulması ve arsa paylarının bağımsız bölümlere dağıtılması işlemi çoğunlukla önemsenmeyen ve bu nedenle de hatalı yapılan bir işlemdir. Yazımın ilerleyen bölümlerinde özellikle arsa paylarının dağıtımı hakkında oldukça can alıcı bilgiler vereceğim. Ancak konunun iyice hazmedilmesi için adım adım ilerlemek istiyorum.
Kat irtifakı nedir? Kat irtifakı nasıl kurulur?
Kat irtifakı; arsa vasfındaki taşınmazın, resmi olarak bağımsız bölümlere parçalanması işlemidir. Yani diyelim ki inşaat yapacağınız bir arsanız var. Bu arsada da onaylı projesine göre 20 bağımsız bölüm var. Arsanızı bu 20 bağımsız bölüme göre pay üzerinden parçalamanıza kat irtifakı denir.
Örneğin; 5.000 metrekarelik arsa vasfındaki taşınmaza, inşaat aşamasındasınız. Kat irtifakı kurarak, buraya inşa etmekte olduğunuz 20 adet daireye, bu arsa üzerinden pay verirsiniz.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, resmiyette arsa olarak görünen taşınmazı, hisselere bölmenizi sağlar. Kat irtifakı tapusu da, vasfı arsa olan taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümünüzü gösterir. Kat mülkiyeti ise, iskanı (oturma izni) alınmış olan binada, resmi olarak var olan dairenizi gösterir niteliktedir.
Yani kat irtifakı tapusu bir anlamda kat mülkiyetine geçiş tapusudur. Kat mülkiyeti tapusu, iskanlı bir dairenin tapusu olduğunu anlatırken, kat irtifakı tapusu iskan konusunda net bir bilgi vermez. Sadece o arsa üzerinde hissedar olduğunuzu anlatır.
Bu demek değildir ki "kat irtifakı tapusu olan bir taşınmazın iskanı olmaz." Hayır! Kat irtifakı tapusu olan bir taşınmazın da iskanı olabilir. Henüz kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılmamış olabilir. Ancak kat mülkiyeti tapusu size direkt olarak iskan çağrışımı yaptırır. Size net bir şekilde şöyle söyler: "bu dairenin oturma izni (iskanı) var."
Kat irtifakı hangi aşamada kurulur?
Kat irtifakı inşaatın herhangi bir aşamasında kurulabilir. Hatta inşaata başlanmamışken bile kat irtifakı kurulabilir. Ancak, inşaat aşamasında yapılacak olası değişikliklerden ötürü, kat irtifakının çok erken kurulmamasını tavsiye ederim. Çünkü kat irtifakını çok erken kurarsanız bu defa mimari projede tadilat yaparak bağımsız bölüm sayısını artırmanız, azaltmanız, bağımsız bölümleri birleştirmeniz oldukça zor olacaktır. Hatta kurulmuş kat irtifakını bozmanız gerekecek.
Kat irtifakı kurmak gerekir mi? Kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyeti kurulur mu?
Kat irtifakı kurmadan kat mülkiyeti kurmak mümkündür. Ancak örnek vermek gerekirse 4 katlı bir bina inşa ettiniz ve kat mülkiyetine geçmek istiyorsunuz. Bu durumda eğer kat irtifakı kurmamışsanız, lisanslı harita kadastro büroları (lihkab) aracılığıyla aplikasyon yaptırmanız gerekecektir.
Ancak eğer kat irtifakı kurmuşsanız, lihkab'a ihtiyacınız kalmaz ve ücretsiz bir şekilde cins değişikliği yapıp kat mülkiyetine geçebilirsiniz. 634 sayılı kanundaki ilgili madde şu şekilde:
"(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılara ilişkin lisanslı harita kadastro mühendislik büroları, bu büroların bulunmadığı yerlerde kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenecek tescil bildirimini müteakip, yapı kullanma izin belgesini düzenleyen kurum veya kuruluşa gönderilen cins değişikliğine ilişkin tescil bildirimi ve eki belgeler ilgili kurumca yapı kullanma izin belgesi ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilir. Gönderilen belgeler gereğince tapu müdürlüğü tarafından resen cins değişikliği yapılarak tapu siciline tescil sağlanır. Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz."
Kat irtifakı nasıl kurulur? Kat irtifakı kurmak için gerekli belgeler nelerdir?
Kat irtifakı ile ilgili epey detaylı bilgi verdikten sonra gelelim kat irtifakının kurulmasına. Öncelikle kat irtifakı kurulurken gerekli evrakları listeleyelim:
- Mimari proje
- Yapı ruhsatı (Bkz: Yapı ruhsatı almak için gerekli evraklar)
- Tapu
- Malik nüfus kağıdı
- Liste (Arsa paylarını içeren)
- Yönetim planı
Belediyeye verilecek olan mimari projeye arsa payları, bağımsız bölüm sahibi, bağımsız bölümdeki hisse oranı, bağımsız bölüm numarası işlenir ve proje tasdik dilekçesi ile birlikte belediyeye sunulur. Proje onaylandıktan sonra dosya CD haline getirilir ve belediyeye verilir. CD belediye tarafından tapuya gönderilir. Ayrıca tapuya gerekli evrak listesindekiler teslim edilir.
Tüm bu işlerle uğraşmak yerine, şehrinizdeki profesyonel bir gayrimenkul danışma şirketiyle anlaşarak işlerinizi takip ettirebilirsiniz.
Kat irtifakı kurulması ne kadara mâl olur? Emlakçı takip ücreti ne kadar?
2020 yılı fiyat tarifesine göre kat irtifakı kurulmasının ücreti;
- (Bağımsız bölüm sayısı - 1) x 43 + 314 TL
Benim anlaşmama göre kat irtifakı kurarken her bir bağımsız bölüm için emlakçıma 80 TL ücret ödüyorum. Bu da yine 20 bağımsız bölümlü bir yer için 1.600 TL anlamına geliyor.
Arsa payı nedir? Arsa payları nasıl dağıtılır?
Arsa payı; bir bağımsız bölümün, bağımsız bölümün yer aldığı taşınmazdaki değer oranıdır. Yani arsa payı, bağımsız bölümün değeriyle alakalıdır. Örnek vererek ilerleyelim.
Diyelim 5 katlı Cumhuriyet Apartmanı'nın her katında 1 daire var ve binada toplam 5 adet bağımsız bölüm var. Zemin kattaki dairenin, ara katlara göre daha değersiz olacağını öngörebiliriz. Birinci ve ikinci kattaki daireler zemin kata göre daha değerli olsun. Üçüncü kattaki ve dördüncü kattaki daireler ise denizi görüyor olsun. Bu nedenle oldukça değerliler. Tüm dairelerin metrekareleri ve yönleri aynı.
- Zemin kattaki dairenin fiyatı: 400.000 TL
- Birinci kattaki dairenin fiyatı: 500.000 TL
- İkinci kattaki dairenin fiyatı: 500.000 TL
- Üçüncü kattaki dairenin fiyatı: 800.000 TL
- Dördüncü kattaki dairenin fiyatı: 800.000 TL
Birinci ve ikinci kattaki dairelerin arsa payları: 5/30
Üçüncü ve dördüncü kattaki dairelerin arsa payları ise: 8/30
Arsa payları neden önemlidir?
Bilirsiniz, betonarme binaların ortalama ömrü 50 yıldır. 50 yıl sonra bu binalar yıkıldığında geriye sadece arsa kalacaktır. Dolayısıyla daire alırken tüm hissedarlar aynı zamanda arsaya da hissedar olmaktadırlar. Bundan dolayı, bir kişi ne kadar değerli bir daireyi satın alırsa, arsada da o kadar yüksek oranda hissedar olması hakkaniyetli olacaktır.
Arsa paylarının bilinçsiz bir şekilde dağıtılmasının acısını bugünlerde pek çok kez yaşıyoruz. Eskimiş binalarını kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olarak tespit ettiren mülk sahipleri arsa paylarının adaletsiz paylaştırılmasından ötürü mağdur olmaktadırlar.
Örneğin çok değerli bir lokasyonda zemin katta iş yeriniz var. Değeri 20.000.000 TL civarında. İş yerinizin bulunduğu bina 5 katlı ve eski bir bina olduğu için riskli yapı olarak tespit edildi ve binanız kentsel dönüşüm kapsamında yıktırıldı. Ama o da ne?! Değeri 20.000.000 TL olan iş yerinizin arsa payı 1/50 ve binadaki diğer maliklerin arsa payları sizden kat kat fazla.
Üzülerek söylüyorum ama binanızı yeniden yaptırmak istediğinizde o arsa payına karşılık yeniden iş yerinizin olması oldukça düşük bir ihtimal. Unutmayın! Bina yıkıldığı anda dairenizin / dükkanınızın bir değeri kalmaz. Geriye kalan tek şey arsa payıdır.
Konusu açılmışken söylememde fayda var. Bu şekilde hatalı tespit edildiğini düşündüğünüz bir arsa payı varsa, acilen "arsa payı düzeltim davası" açmanız gerekir. Arsa payı düzeltim davasını bina yıkılana kadar açabilirsiniz. Ancak bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılamaz. Bu konuda bir avukata danışmanızda yarar var.
Ancak şu da unutulmamalıdır ki; dairenizin / dükkanınızın sonradan değer kazanması, sahip olduğunuz mülkün arsa payını değiştirmez. Yani diyelim ki Kütahya'da onuncu katta daireniz var ve Kütahya'ya deniz geldi. Sizin daireniz de denizi görmeye başladı. Daireniz inanılmaz şekilde değerlendi. Yine de arsa payını değiştiremezsiniz. Kanal İstanbul projesi Kütahya'ya kadar uzadı ve evinizin önünden geçiyor. Hayır, yine de arsa payını değiştiremezsiniz. Zemin katta daireniz vardı, cadde hareketlendi, zemin kattaki mülkünüzü iş yeri olarak kullanmaya başladınız. Yine de arsa payını değiştiremezsiniz. Arsa payı, kat irtifakının kurulduğu yıldaki değerine göre tespit edilir. Mülkün sonradan değer kazanmasıyla veya değer kaybetmesiyle değiştirilemez.
Arsa payını belirleyen şey mülkün değerinin, mülkün bulunduğu binanın toplam değerine oranıdır. Değeri etkileyen faktörler arasında dairenin kaçıncı katta olduğu, dairenin yönü, cephesi, manzarası vb. birçok etmen göz önünde bulundurulur. Dolayısıyla arsa paylarını belirlerken mutlaka birkaç gayrimenkul danışmanından, proje müellifi mimardan ve proje müellifi inşaat mühendisinden fikir alınmalıdır.
Avukatımın anlattığı bir garip örnek
Bir büyük şehirde atıl vaziyette bulunan bodrum katı satın alan yatırımcı burayı bovling salonu olarak işletmeye başlıyor. İnanılmaz cirolar yapan, inanılmaz kârlar elde eden iş yerinin bulunduğu bina riskli olarak tespit ediliyor ve yıktırılıyor.
Binanın yapıldığı yılda binanın en değersiz bağımsız bölümü olan bodrum kattaki bağımsız bölüme en küçük arsa payı verilmiş. Bu nedenle bovling salonu iken inanılmaz kârlar elde eden yatırımcı, yeni yapılan binada sadece bir adet 1+1 daire alabiliyor.
Bu örnekten de anlaşılacağı gibi, arsa payı o kadar önemli bir kavram ki; binanız hâlâ ayaktayken sahip olduğunuz mülkün bovling salonu olması, ticari büro olması, daire olması, market olması, uzay araştırmaları enstitütüsü olması, bina yıkıldığı anda önemini kaybediyor. Geriye kalan tek şey ise arsa payı!
Ben neler yaptım?
Gün gün inşaat yazı dizisini anlattığım projemde kat irtifakı kurmak için acele etmedim. Olası bir yatırımcının "şu üç mülkü alıp birleştirmek ve tek tapu olarak almak istiyorum" demesi ihtimaline karşı kat irtifakı kurulması sürecini geciktirdim. Ama nerdeeeee o kallavi yatırımcılar?
Kat irtifakı için gerekli evrakları temin edip arsa paylarını ayarladım. Yönetim planında ufak düzeltmeler yaptım. Ve işlemlerimi tamamladım.
Bu yazıyı hazırlamamda teknik destek veren Halil Er'e teşekkürlerimle...
Yazı dizisinin tamamına bu linkten ulaşabilirsiniz: Bir binanın yapım aşamaları
Görüşmeye katılın