Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti - 2023

Gelelim proje detaylarına. Bu projenin hikayesi biraz tuhaf. Çünkü 5 bloklu bu projenin iki bloğu tamamlanmış ve iskanı dahi alınmış. Bir blokta ise kaba inşaat tamamlanmış ve o haliyle bırakılmış. Sona kalan iki blokta ise herhangi bir çalışma yapılmamış. İşi yapan müteahhit firma finansal zorluklar yaşamış ve işi yarım bırakmış. İş öylece birkaç yıldır ortada duruyormuş.

Tabii proje aşamasında daire satın almak için para ödeyenler var, verdikleri malzeme veya hizmet karşılığında daire anlaşması yapanlar var, arsa sahipleri var derken ortalık epey bir karışık. Çoğunluk dairesini alamamış. Ancak hepsinin tek bir ortak gayesi var. O da dairelerinin iskanlarının alınması ve en azından kullanılabilir hale getirilmesi.

Özetle müşterilerin talebi en ucuz maliyet ile işin tamamlanması. Yani "ankastresi şu olsun", "seramiği bu olsun", "mutfak dolapları şöyle olsun" gibi şeyler yok. Vatandaş sadece en ucuz yoldan iskan almak istiyor.

Dolayısıyla şunu net bir şekilde söyleyebilirim. Bu maliyet analizini olabilecek kabul edilebilir en ucuz malzemeleri ve kabul edilebilir en ucuz işçilikleri baz alarak hazırladım. Yani bu maliyet çalışması diğer çalışma standartlarımın altında kalacak.

Hatta taşeron ekiplerle ve malzemecilerle konuşurken de bunu sıkça vurguladım. Kendime ait bir özel konut projesi olmadığını, sadece taahhüt karşılığında yapılacak bir iş olduğunu dolayısıyla standartlarının diğer müteahhit standartları gibi bir proje olacağını vurguladım.

Dediğim gibi, işin bir kısmı bitmiş, bir kısmı yarım kalmış ve bir kısmı da hiç başlamamış. Ancak her bir blokta ortalama olarak şöyle bir pozisyon söz konusu.

Blok; bodrum + 3 kattan oluşan, zemin katında dört adet iş yeri bulunan ve üstte de her katta 10 adet apart daire olan bir proje. Ekstradan bir bloğun bodrum katında bir de kapıcı dairesi tasarlanmış. Yani o blok için toplamda 21 apart ve 4 işyeri dersek yanılmış olmayız. Diğer bloklarda ise 20 apart ve 4 işyeri var diyebiliriz.

Her bir bloğun inşaat alanı 2100 m². Projenin bütünü daha büyük olsa da yarım kalan blok ve henüz başlamamış olan blokların toplamı 6.300 m² oluyor.

Az önce de belirttiğim gibi, proje hiçbir ekstra imalat içermiyor. Yani ankastre fırın-ocak-davlumbaz grubu dahi yok. Zemin iyileştirme gerektirmeyen bir bölge olduğu için bu işlem yok. Yani zemin durumu iyi, bu konunun tasarrufla bir ilgisi yok. Artık az çok beni tanıyorsunuz. Temelde tasarruf olmaz, temel felsefemiz bu.

Dış cephede herhangi bir görsel hareket yok, dümdüz mantolama var. Daire içlerinde veya bina ortak kullanım alanlarında herhangi bir ekstra süsleme yok. Peyzaj çalışması veya bahçe duvarı yok. Mutfak dolapları suntalem kapak, kapılar amerikan panel kapı, banyoda ayaklı lavabo var. Ayrıca dairelerde bir bağımsız oda ve diğer odanın içinde mutfak nişi olduğu için her dairede toplam 2 iç kapı var. Yani içerideki iş sayısı gerçekten çok az.

Yani yapılacak olan bir nevi Hruşçovka! Yani eski Sovyet evleri gibi.

Madem konusunu açtık, kısaca Hruşçovka'nın ne olduğundan bahsetmek istiyorum. Sovyet Rusya döneminde inşaat maliyetlerini düşürmek, daha hızlı ve daha fazla sayıda konut üretmek için hükümet tarafından uygulanan politika doğrultusunda inşa edilen evlere Hruşçovka deniyor. Yani bizim dilimize göre "dümdüz ev"!

Gelelim maliyetlere... Yaptığımız hesaplara göre, arsa bedeli ve müteahhit kârı hariç olacak şekilde anahtar teslim birim metrekare maliyeti en az 8.500 TL /m² oluyor. Ancak yazı içerisinde de çokça belirttiğim gibi ciddi manada giderlerin kısılmış olduğu bir maliyet hesaplaması oldu. Yani olabildiğince ekonomik koşullar gözetilerek ve hiçbir masrafa girilmemeye çalışılarak bu maliyet ortaya kondu.

Peki biraz daha eli yüzü düzgün bir daire yapmaya kalkarsak maliyet ne olur? Bu durumda metrekare maliyetini 10-12 binden daha az düşünmemek gerek. Bu arada çok fazla soran okurum olduğu için belirtme gereği duyuyorum. Bu hesaplar apartman tipi, site içi inşaatların maliyetleri. Dolayısıyla tek katlı müstakil ev yaptırmak isteyenler için bu maliyetler geçerli olamaz. Onlar için ayrıca bir çalışma yapacağım, merak etmeyin.